Immobilien in Herrsching am Ammersee
Kaufpreise, Mietmarkt, Preisentwicklung, Teilmärkte und Kapitalanlage: Daten und Einordnung für Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Immobilienanleger in Herrsching am Ammersee.
Marktüberblick
Was kosten Immobilien in Herrsching?
Für Herrsching existiert nicht der eine verbindliche Quadratmeterpreis. Verschiedene Immobilienportale berechnen Marktwerte mit unterschiedlichen Datenbeständen und Modellen. Deshalb ist eine Preisspanne aussagekräftiger als ein einzelner Wert.
Zwei Datenquellen im direkten Vergleich
| Datenquelle | Wohnung Kauf | Haus Kauf | Wohnung Miete | Datenstand |
|---|---|---|---|---|
| Immowelt | 6.268 €/m² | 7.994 €/m² | – | 01.09.2026 |
| ImmoScout24 | 6.421 €/m² | 7.700 €/m² | 17,12 €/m² | 2026 / Miete Q2 |
Preisentwicklung
Nach der Korrektur zeigt der Markt wieder leichte Aufwärtstendenzen
Die Immowelt-Modellwerte zeigen deutlich, dass die Entwicklung seit 2021 nicht geradlinig verlief.
Eigentumswohnungen
6.268 €/m²Modellwert September 2026. Im Jahr 2021 lag derselbe Immowelt-Wert bei 7.547 €/m².
Das entspricht rechnerisch noch rund 17 % Abstand zum damaligen Niveau. Gegenüber 2025 weist Immowelt jedoch wieder ein Plus von 2,5 % aus.
Häuser
7.994 €/m²Modellwert September 2026. 2021 lag der entsprechende Wert bei 8.572 €/m².
Der Abstand beträgt rechnerisch noch rund 7 %. Gegenüber 2025 liegt der aktuelle Modellwert um 1,8 % höher.
Angebot
Wie groß ist das sichtbare Kaufangebot?
Eigentumswohnungen
Immowelt wies Anfang September 2026 für Herrsching insgesamt 11 Wohnungen zum Kauf aus.
Das ist lediglich eine Momentaufnahme eines einzelnen Portals und nicht das vollständige Marktangebot.
Häuser
Zum selben Zeitpunkt wurden dort 29 Häuser zum Kauf ausgewiesen.
Auch dieser Wert kann sich kurzfristig verändern und beschreibt nur das auf diesem Portal sichtbare Angebot.
Mikrolagen & Teilmärkte
Innerhalb Herrschings bestehen deutliche Preisunterschiede
Portalmodelle zeigen bereits innerhalb des Gemeindegebiets unterschiedliche Preisniveaus. Für eine konkrete Immobilie sind zusätzlich Grundstück, Zustand, Baujahr und exakte Lage entscheidend.
Mietmarkt
Mietwohnungen liegen im Portalmodell bei rund 17 €/m²
Durchschnitt 2026
ImmoScout24 weist für Mietwohnungen im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 17,12 €/m² Nettokaltmiete aus.
Vorjahresvergleich
Im zweiten Quartal 2025 lag der entsprechende Modellwert bei 16,40 €/m².
Daraus ergibt sich ein Anstieg von rund 4,4 %.
Spanne
ImmoScout24 nennt für Wohnungen 2026 eine modellierte Spanne von 14,81 bis 24,25 €/m².
Die große Spanne verdeutlicht die Bedeutung von Größe, Zustand, Ausstattung und Mikrolage.
Kapitalanlage
Was bedeutet das Verhältnis von Kaufpreis und Miete?
Modellrechnung Eigentumswohnung
Nimmt man ausschließlich die beiden durchschnittlichen ImmoScout24-Werte für Kauf und Miete, ergibt sich:
Rechnung: 17,12 € × 12 Monate ÷ 6.421 € × 100.
Das ist keine Renditeprognose für ein konkretes Objekt.
Was in dieser Rechnung fehlt
Eine tatsächliche Kapitalanlage muss unter anderem zusätzlich berücksichtigen:
- Kaufnebenkosten
- Finanzierungskosten
- nicht umlagefähiges Hausgeld
- Instandhaltung
- Rücklagen
- mögliche Leerstände
- Sanierungen
- steuerliche Situation
Die Nettorendite liegt deshalb regelmäßig unter einer einfachen Bruttomietrendite.
Grundstücke & Bodenrichtwerte
Für Grundstücke gibt es amtliche Daten
Für Herrsching können die aktuellen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses des Landkreises Starnberg eingesehen werden. Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026.
Anders als Portalwerte stammen Bodenrichtwerte aus der amtlichen Grundstücksmarktbeobachtung. Trotzdem ist auch ein Bodenrichtwert nicht automatisch der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks.
Richtwertzone
Der Bodenrichtwert beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert innerhalb einer abgegrenzten Zone.
Konkretes Grundstück
Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit, Nutzungsmaß und besondere Lage können zu Abweichungen führen.
Verkehrswert
Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass Abweichungen des Grundstückszustands zu Abweichungen vom Bodenrichtwert führen können.
Kaufen
Was Käufer in Herrsching prüfen sollten
Verkaufen
Was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten
Nicht vom Portalpreis ausgehen
Durchschnittswerte dienen zur Orientierung. Sie können den Wert einer individuellen Immobilie nicht bestimmen.
Teilmärkte berücksichtigen
Die Daten zeigen bereits zwischen Herrsching, Breitbrunn und Widdersberg unterschiedliche Modellwerte.
Objektmerkmale dokumentieren
Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Modernisierungen, Energiezustand, Rechte und bauliche Möglichkeiten beeinflussen die Bewertung.
Nachfrage
Welche Faktoren können den Immobilienmarkt stützen?
Erst an dieser Stelle sind allgemeine Standortfaktoren relevant – nämlich als Erklärung dafür, warum Wohnraum nachgefragt werden kann.
München-Anbindung
Die S-Bahn-Verbindung erweitert den potenziellen Wohn- und Mietermarkt um Berufspendler in Richtung München.
Eigenständiger Wohnstandort
Herrsching besitzt eigene Versorgungs-, Bildungs- und medizinische Infrastruktur. Die Nachfrage hängt deshalb nicht ausschließlich von München ab.
Ammersee
Der Ammersee ist ein zusätzlicher Lagefaktor. Für die Bewertung zählt aber die tatsächliche Mikrolage und nicht allein der Gemeindename.
Immobilienmärkte vergleichen
Herrsching im regionalen Vergleich
FAQ
Immobilienmarkt Herrsching – häufige Fragen
Was kostet eine Eigentumswohnung in Herrsching?
Die untersuchten Portalmodelle liegen 2026 bei durchschnittlich rund 6.268 bis 6.421 Euro pro Quadratmeter. Der tatsächliche Kaufpreis kann abhängig von Lage, Zustand, Größe und Ausstattung deutlich abweichen.
Was kostet ein Haus in Herrsching?
Immowelt und ImmoScout24 weisen 2026 durchschnittliche Modellwerte von rund 7.700 bis 7.994 Euro pro Quadratmeter aus. Grundstück und Gebäude müssen bei Häusern jedoch immer individuell bewertet werden.
Wie hoch sind die Mieten in Herrsching?
ImmoScout24 weist für Mietwohnungen im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 17,12 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete aus. Diese Angabe ist kein amtlicher Mietspiegel.
Steigen die Immobilienpreise wieder?
Im Immowelt-Modell liegen Wohnungen 2026 2,5 Prozent und Häuser 1,8 Prozent über dem jeweiligen Vorjahreswert. Die Werte liegen aber weiterhin unter den dort ausgewiesenen Niveaus von 2021.
Ist Herrsching für Kapitalanleger interessant?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine einfache Modellrechnung mit den durchschnittlichen ImmoScout24-Werten ergibt bei Wohnungen rund 3,2 Prozent Bruttomietrendite vor Kaufnebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung und weiteren Kosten.
Wo finde ich amtliche Bodenrichtwerte?
Der Gutachterausschuss des Landkreises Starnberg stellt die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 online bereit.
Datenstand & Quellen
Transparenz bei Marktangaben
Immowelt
Kaufpreise, Preisentwicklung, Teilmärkte und sichtbares Kaufangebot. Datenstand: 1. September 2026.
ImmoScout24
Kaufpreis- und Mietpreisindikatoren. Mietdaten: zweites Quartal 2026.
Gutachterausschuss
Amtliche Bodenrichtwerte für den Landkreis Starnberg. Stichtag: 1. Januar 2026.
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Fachwissen für den lokalen Immobilienmarkt
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