Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Oberbayern
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht der tatsächliche Gesamtpreis. Zusätzlich entstehen unter anderem Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuch. Je nach Kauf können außerdem Maklerkosten, Finanzierungskosten und weitere Ausgaben hinzukommen.
500.000 Euro Kaufpreis bedeuten nicht 500.000 Euro Kapitalbedarf
Kaufnebenkosten gehören zu jeder realistischen Immobilienkalkulation. Werden sie erst kurz vor dem Notartermin berücksichtigt, kann eine zunächst solide Finanzierung plötzlich deutlich knapper werden.
Wie hoch die zusätzlichen Kosten ausfallen, hängt unter anderem vom Bundesland, Kaufpreis, konkreten Erwerbsvorgang und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist.
Für Immobilien in Oberbayern ist insbesondere ein Punkt günstig: Bayern erhebt derzeit eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.
Welche Kaufnebenkosten entstehen?
Einige Kosten entstehen praktisch bei jedem klassischen Immobilienkauf. Andere hängen von der konkreten Transaktion ab.
Grunderwerbsteuer
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit regelmäßig 3,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.
Notar & Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach gesetzlichen Gebühren. Für eine erste Budgetplanung wird häufig mit ungefähr 1,5 Prozent des Kaufpreises kalkuliert.
Maklerprovision
Ob und in welcher Höhe eine Käuferprovision anfällt, hängt vom jeweiligen Objekt, Maklervertrag und den gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung ab.
Kaufnebenkosten berechnen
Geben Sie den Kaufpreis und gegebenenfalls Ihren Anteil an einer Maklerprovision ein. Die Berechnung dient als Orientierung für die erste Budgetplanung.
Kaufnebenkosten-Rechner Bayern
Grunderwerbsteuer 3,5 % · Notar & Grundbuch als Planungswert 1,5 %
Kaufpreis + berechnete Kaufnebenkosten
Die Berechnung ist eine unverbindliche Orientierung. Tatsächliche Notar-, Grundbuch-, Makler- und sonstige Kosten können je nach Kaufvorgang abweichen.
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent
Die Grunderwerbsteuer ist damit einer der größten festen Nebenkostenblöcke beim Immobilienkauf.
Beispiel: 400.000 Euro
Bei einer Bemessungsgrundlage von 400.000 Euro ergeben 3,5 Prozent rechnerisch 14.000 Euro Grunderwerbsteuer.
Beispiel: 600.000 Euro
Bei einer Bemessungsgrundlage von 600.000 Euro ergeben 3,5 Prozent rechnerisch 21.000 Euro Grunderwerbsteuer.
500.000 Euro Immobilie: Was kommt ungefähr dazu?
Ohne Maklerkosten ergibt sich bei einer einfachen Planungsrechnung bereits ein erheblicher zusätzlicher Kapitalbedarf.
Beispielrechnung
Kaufpreis 500.000 Euro · ohne Maklerprovision
Falls eine Maklerprovision anfällt oder Finanzierung, Modernisierung, Sachverständige, Umzug oder weitere Maßnahmen erforderlich sind, steigt der tatsächliche Kapitalbedarf entsprechend.
Warum entstehen diese Kosten?
Immobilien können in Deutschland nicht einfach mit einem privaten Kaufvertrag übertragen werden. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und der Eigentumswechsel wird über das Grundbuch vollzogen.
Aufgaben des Notars
- Kaufvertrag vorbereiten
- Vertrag notariell beurkunden
- Vertragsparteien rechtlich betreuen
- Vollzug des Vertrages begleiten
- Fälligkeitsvoraussetzungen überwachen
- Eigentumsumschreibung veranlassen
Grundbuch & Gerichtskosten
- Auflassungsvormerkung
- Eigentumsumschreibung
- gegebenenfalls Grundschuld
- weitere erforderliche Eintragungen
- Löschungen oder Änderungen
Maklerprovision nicht pauschal einrechnen
Maklerkosten sind anders als Grunderwerbsteuer nicht bei jedem Immobilienkauf automatisch vorhanden und auch nicht für jede Immobilienart identisch zu behandeln.
Bei Wohnung oder Einfamilienhaus
Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten bei natürlichen Personen besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.
Ist der Makler für beide Vertragsparteien tätig und vereinbart mit beiden eine Provision, müssen sich beide grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten.
Deshalb vorab klären
- Ist überhaupt ein Makler beteiligt?
- Wer hat den Makler beauftragt?
- Wie hoch ist die vereinbarte Provision?
- Welcher Anteil entfällt auf den Käufer?
- Gilt die gesetzliche Teilungsregel für diesen Kauf?
Kosten, die häufig nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten gezählt werden
Für die tatsächliche Finanzplanung sind auch Ausgaben wichtig, die formal nicht unbedingt zu den klassischen Erwerbsnebenkosten gehören.
Finanzierungskosten
Je nach Finanzierung können zusätzliche Kosten rund um Grundschuld, Darlehen oder weitere Sicherheiten entstehen.
Modernisierung
Renovierung, Heizung, Fenster, Dach oder andere Maßnahmen können den tatsächlichen Kapitalbedarf erheblich erhöhen.
Sachverständige
Bei Unsicherheit über Gebäudezustand oder Schäden können Kosten für fachliche Begutachtungen sinnvoll eingeplant werden.
Umzug
Umzugsunternehmen, neue Möbel und kleinere Anpassungen werden in der Immobilienkalkulation leicht vergessen.
Erschließung & Boden
Beim Grundstückskauf können Erschließung, Baugrund, Vermessung oder Geländearbeiten zusätzliche Kosten verursachen.
Finanzieller Puffer
Nach dem Kauf sollte möglichst noch ausreichend Reserve für ungeplante Ausgaben vorhanden sein.
Kaufnebenkosten und Eigenkapital gemeinsam betrachten
Kaufnebenkosten erhöhen den tatsächlichen Finanzierungsbedarf. Deshalb sollte bereits vor der Immobiliensuche geklärt werden, wie viel Eigenkapital tatsächlich zur Verfügung steht.
Nicht das gesamte Kapital einsetzen
Wer sämtliche verfügbaren Rücklagen in den Kauf steckt, besitzt danach möglicherweise keinen ausreichenden Puffer für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben.
Gesamtbudget zuerst festlegen
Aus dem maximal verfügbaren Gesamtbudget sollte rückwärts berechnet werden, welcher reine Kaufpreis tatsächlich tragbar ist.
Vor einer Kaufentscheidung berücksichtigen
Direkte Erwerbskosten
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
Zusätzliche Budgetposten
- Modernisierung
- Renovierung
- Sachverständige
- Umzug und Einrichtung
- finanzielle Reserve
Immobilienkauf finanziell vorbereiten
FAQ zu Kaufnebenkosten
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern derzeit regelmäßig 3,5 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?
Die tatsächlichen Gebühren richten sich nach den gesetzlichen Regelungen und dem konkreten Vorgang. Für eine erste Budgetplanung wird häufig grob mit rund 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch zusammen gerechnet.
Muss der Käufer immer eine Maklerprovision zahlen?
Nein. Ob eine Käuferprovision anfällt, hängt davon ab, ob ein Makler beteiligt ist, welche Vereinbarungen bestehen und welche gesetzlichen Regelungen auf den konkreten Kauf anwendbar sind.
Werden Kaufnebenkosten vom Kaufpreis berechnet?
Verschiedene Kosten orientieren sich am Kaufpreis beziehungsweise am maßgeblichen Geschäftswert oder der steuerlichen Bemessungsgrundlage. Die genaue Berechnung unterscheidet sich je nach Kostenart.
Kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?
Wie eine Bank den Kauf finanziert, hängt von Finanzierung, Bonität, Eigenkapital und Objekt ab. Deshalb sollte die konkrete Finanzierungsstruktur individuell geklärt werden.
Welche Kosten werden beim Immobilienkauf oft vergessen?
Häufig unterschätzt werden Modernisierung, Renovierung, Sachverständigenkosten, Umzug, Einrichtung und die notwendige finanzielle Reserve nach dem Kauf.
Rechnen Sie vom Gesamtbudget zurück zum möglichen Kaufpreis
Wer Kaufnebenkosten, mögliche Modernisierungen und eine ausreichende Reserve von Beginn an berücksichtigt, kann Immobilienangebote deutlich realistischer beurteilen.
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