Grundstück kaufen in Oberbayern
Ein Baugrundstück kann auf den ersten Blick unkompliziert wirken. Doch Lage, Bebaubarkeit, Erschließung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt, Zufahrt und mögliche Belastungen entscheiden darüber, ob sich ein Grundstück tatsächlich für das geplante Bauvorhaben eignet.
Ein freies Grundstück ist nicht automatisch ein Baugrundstück
Die wichtigste Frage lautet nicht nur, ob Ihnen Lage und Größe gefallen. Entscheidend ist, ob und wie das Grundstück tatsächlich bebaut werden darf.
Bauplanungsrechtliche Vorgaben, Erschließung, Grundstücksform und örtliche Gegebenheiten können ein geplantes Haus deutlich beeinflussen. Deshalb sollte die Prüfung der Bebaubarkeit möglichst früh erfolgen.
Besonders wichtig ist, Grundstück und geplantes Gebäude gemeinsam zu denken. Ein Grundstück kann attraktiv wirken und trotzdem ungeeignet sein, wenn das gewünschte Bauvorhaben dort nicht umgesetzt werden kann.
Darauf sollten Grundstückskäufer achten
Viele Eigenschaften eines Grundstücks lassen sich nach dem Kauf kaum oder überhaupt nicht verändern.
Bebaubarkeit
Prüfen Sie frühzeitig, welche Art und Größe von Gebäude auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig sein kann.
Erschließung
Straße, Wasser, Abwasser, Strom und weitere Anschlüsse können bereits vorhanden sein oder zusätzliche Kosten verursachen.
Grundstücksform
Breite, Tiefe und Zuschnitt beeinflussen, wie sinnvoll sich Gebäude, Garage, Zufahrt und Garten anordnen lassen.
Gelände
Hanglage und Höhenunterschiede können Planung, Erdarbeiten und Baukosten deutlich beeinflussen.
Boden
Bodenbeschaffenheit, Grundwasser und Tragfähigkeit können für Gründung und Keller entscheidend sein.
Belastungen
Rechte Dritter, Leitungen, Wegerechte oder andere Einschränkungen sollten vor dem Kauf bekannt sein.
Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?
Die mögliche Bebauung ist einer der wichtigsten Punkte überhaupt. Entscheidend können unter anderem Bebauungsplan, Umgebung und weitere planungsrechtliche Vorgaben sein.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan kann beispielsweise Vorgaben zur Art der Nutzung, Gebäudegröße, Geschossigkeit, Dachform oder Position des Gebäudes enthalten.
Grundstück ohne Bebauungsplan
Auch ohne vorhandenen Bebauungsplan bedeutet ein Grundstück nicht automatisch freie Gestaltungsmöglichkeit. Die konkrete Zulässigkeit muss im Einzelfall geklärt werden.
Baugrenzen und Abstände
Vorgaben zu bebaubaren Flächen und Abständen können die tatsächlich nutzbare Grundstücksfläche begrenzen.
Geplantes Haus prüfen
Wer bereits konkrete Vorstellungen vom Gebäude hat, sollte prüfen, ob Größe, Grundfläche und Gestaltung grundsätzlich zum Grundstück passen.
Baulandpreis und tatsächliche Grundstückskosten sind nicht dasselbe
Ein günstiger Quadratmeterpreis kann relativiert werden, wenn wesentliche Erschließungsmaßnahmen oder Anschlüsse noch fehlen.
Technische Erschließung
- Wasserversorgung
- Abwasseranschluss
- Stromversorgung
- Telekommunikation
- gegebenenfalls weitere Versorgungsleitungen
Verkehrliche Erschließung
- gesicherte Zufahrt
- Straßenanbindung
- mögliche private Wege
- Wegerechte
- Zugänglichkeit für Bau und Nutzung
Bei Grundstücksangeboten sollte geklärt werden, was mit dem Begriff „erschlossen“ konkret gemeint ist und welche Kosten möglicherweise trotzdem noch beim Käufer entstehen.
Diese Informationen sollten vorliegen
Je besser die Informationslage vor dem Kauf, desto geringer das Risiko unangenehmer Überraschungen während der Planung.
Grundbuch
Gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte oder Belastungen.
Bebauungsplan
Falls vorhanden, enthält er wichtige Vorgaben zur möglichen Bebauung des Grundstücks.
Flurkarte
Zeigt Lage, Grenzen und Zuschnitt des Grundstücks im räumlichen Zusammenhang.
Erschließungsinformationen
Klären Sie, welche Anschlüsse vorhanden sind und welche Arbeiten oder Kosten noch ausstehen könnten.
Bodeninformationen
Bei Bedarf können Untersuchungen zur Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Baugrunds sinnvoll sein.
Weitere öffentlich-rechtliche Informationen
Je nach Grundstück können zusätzliche Vorgaben, Belastungen oder örtliche Besonderheiten relevant sein.
Größe allein sagt wenig aus
Zwei Grundstücke mit identischer Fläche können für ein Bauvorhaben völlig unterschiedlich geeignet sein.
Günstige Eigenschaften
- gut nutzbarer Zuschnitt
- ausreichende Grundstücksbreite
- sinnvolle Zufahrtsmöglichkeit
- günstige Ausrichtung
- überschaubare Höhenunterschiede
- ausreichende Fläche für Stellplätze und Außenbereich
Mögliche Herausforderungen
- sehr schmales Grundstück
- starke Hanglage
- komplizierte Zufahrt
- ungünstige Grundstücksform
- Leitungen oder Rechte innerhalb der Fläche
- stark eingeschränkte bebaubare Fläche
Beim Grundstückskauf mit Folgekosten rechnen
Zusätzlich zum reinen Grundstückspreis können mehrere Kostenblöcke entstehen, bevor überhaupt mit dem eigentlichen Hausbau begonnen wird.
Typische Kostenbereiche
Welche Kosten tatsächlich anfallen, hängt vom Grundstück und vom geplanten Bauvorhaben ab.
So gehen Sie beim Grundstückskauf vor
Bauvorhaben grob definieren
Überlegen Sie zuerst, welche Hausgröße, Bauform und Grundstücksnutzung Sie benötigen.
Grundstück und Lage prüfen
Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Zufahrt, Gelände und Umfeld beurteilen.
Bebaubarkeit klären
Prüfen Sie die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und ob das gewünschte Gebäude grundsätzlich realisierbar ist.
Erschließung und Boden prüfen
Klären Sie vorhandene Anschlüsse und mögliche zusätzliche technische Anforderungen.
Gesamtkosten kalkulieren
Grundstückspreis, Nebenkosten und sämtliche grundstücksbezogenen Zusatzkosten zusammenrechnen.
Kaufnebenkosten verstehen →Kaufvertrag und Notar
Erst wenn wesentliche Fragen geklärt sind, sollte der Grundstückserwerb notariell vollzogen werden.
Zum Ratgeber Notartermin →Region und Topografie spielen eine besondere Rolle
Oberbayern bietet sehr unterschiedliche Grundstücksmärkte. Von dicht besiedelten Regionen bis zum Alpenraum können sich verfügbare Flächen und bauliche Rahmenbedingungen deutlich unterscheiden.
Ballungsraum
Knappes Bauland und kleine Grundstücke können eine besonders effiziente Planung erforderlich machen.
Seenregionen
Lage und Aussicht können attraktiv sein, während Grundstücksangebot und örtliche Vorgaben begrenzender wirken können.
Alpen- und Hügellagen
Hanglagen können reizvoll sein, erhöhen aber möglicherweise den Aufwand für Planung, Erdarbeiten und Gründung.
Grundstückskauf weiter vorbereiten
FAQ zum Grundstückskauf
Wie erkenne ich, ob ein Grundstück bebaubar ist?
Entscheidend sind die konkreten planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Käufer sollten deshalb vor dem Erwerb klären, welche Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück grundsätzlich möglich ist.
Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?
Ein Bebauungsplan kann wesentliche Vorgaben zur Nutzung, Gebäudegröße, Lage des Gebäudes und Gestaltung enthalten. Dadurch kann er das geplante Bauvorhaben erheblich beeinflussen.
Was bedeutet ein erschlossenes Grundstück?
Käufer sollten genau klären, welche Infrastruktur und Anschlüsse bereits vorhanden sind und ob trotzdem noch weitere Kosten oder Maßnahmen entstehen können.
Ist ein Bodengutachten vor dem Kauf sinnvoll?
Je nach Grundstück und Bauvorhaben kann eine Untersuchung des Baugrunds wichtige Informationen über Tragfähigkeit, Grundwasser oder mögliche zusätzliche Baukosten liefern.
Was sollte im Grundbuch eines Grundstücks geprüft werden?
Insbesondere relevante Rechte und Belastungen sollten vor dem Kauf bekannt und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Nutzung und Bebauung verstanden werden.
Ist ein großes Grundstück automatisch besser?
Nein. Zuschnitt, Breite, Zufahrt, Ausrichtung, bebaubare Fläche und Gelände können wichtiger sein als die reine Quadratmeterzahl.
Das passende Grundstück gefunden?
Bevor Sie sich endgültig entscheiden, sollten Bebaubarkeit, Erschließung, Grundstückssituation und sämtliche Zusatzkosten gemeinsam geprüft werden. Erst dann lässt sich der tatsächliche Wert des Grundstücks für Ihr Bauvorhaben sinnvoll beurteilen.
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