Immobilien in Oberschleißheim
Oberschleißheim verbindet einen vergleichsweise großen Eigentumswohnungsmarkt mit direkter S-Bahn-Anbindung nach München und zum Flughafen. Gleichzeitig entwickeln sich mit dem LMU-Campus für Tiermedizin, Helmholtz Munich in Neuherberg und dem neuen Quartier Mittenheim mehrere Standortfaktoren, die den Wohnungsmarkt langfristig beeinflussen können.
Zwischen München, Forschung und neuem Wohnungsbau
Oberschleißheim liegt rund 15 Kilometer nördlich von München. Zum 30. Juni 2026 weist der Landkreis München 11.859 Einwohner aus. Die Gemeindefläche beträgt rund 30,6 km².
Die Lage ist für den Immobilienmarkt ungewöhnlich vielfältig: Südlich beginnt das Münchner Stadtgebiet, nördlich liegt Unterschleißheim, östlich befindet sich der große Wissenschaftsstandort Garching bei München . Richtung Westen bestehen kurze Verbindungen nach Dachau und Karlsfeld.
Quellen: Landratsamt München – Daten und Fakten, Einwohnerstand 30.06.2026; Gemeinde Oberschleißheim – Zahlen und Fakten; Ludwig-Maximilians-Universität München – Campus Oberschleißheim.
Der LMU-Campus wird für den Wohnungsmarkt immer wichtiger
Einer der stärksten langfristigen Standortfaktoren Oberschleißheims ist der Ausbau der Tierärztlichen Fakultät der Ludwig-Maximilians-Universität München.
Auf dem rund 15 Hektar großen Campus wird die Tierärztliche Fakultät schrittweise aus dem Münchner Innenstadtbereich nach Oberschleißheim verlagert.
Nach vollständigem Ausbau rechnet die LMU mit rund 2.000 Studenten und Doktoranden sowie etwa 600 Beschäftigten. Damit soll hier eines der größten tiermedizinischen Ausbildungs- und Forschungszentren Europas entstehen.
Der aktuelle Ausbau läuft weiter: Tieranatomie und Tierpathologie befinden sich im Bau, weitere zentrale Lehrgebäude, Mensa und Bibliothek entstehen ebenfalls. Wesentliche Teile der Ausbildung sollen künftig in Oberschleißheim stattfinden.
Quelle: Ludwig-Maximilians-Universität München – Campus Oberschleißheim und Ausbau der Tierärztlichen Fakultät, aktueller Projektstand.
Helmholtz Munich schafft einen zweiten Wissenschaftsschwerpunkt
Im Ortsteil Neuherberg befindet sich der Hauptsitz von Helmholtz Munich. Das Forschungszentrum beschäftigt insgesamt rund 2.500 Mitarbeiter und forscht insbesondere zu Gesundheit, Volkskrankheiten, Umweltfaktoren und personalisierter Medizin.
Neben Helmholtz Munich befinden sich in Neuherberg unter anderem Einrichtungen des Bundesamtes für Strahlenschutz. Zusammen mit dem LMU-Campus entsteht damit in Oberschleißheim eine ungewöhnlich hohe Konzentration von Forschung, Medizin und Wissenschaft.
Für den Immobilienmarkt ist das besonders für kleinere und mittlere Wohnungen interessant: Wissenschaftler, Doktoranden, Beschäftigte und zeitlich befristet am Standort tätige Fachkräfte können zusätzliche Mietnachfrage erzeugen.
Quellen: Helmholtz Munich – Über uns und Forschungsumfeld; Gemeinde Oberschleißheim – Ortsteil Neuherberg.
S1 zwischen München und Flughafen
München
Die Gemeinde nennt für die S1 eine Fahrzeit von ungefähr 20 Minuten zwischen Oberschleißheim und der Münchner Innenstadt. Damit eignet sich der Standort auch für Pendler nach München.
Flughafen
Die S1 verbindet Oberschleißheim ebenfalls direkt mit dem Flughafen München. Auch hier nennt die Gemeinde ungefähr 20 Minuten Fahrzeit.
Garching
Schnell- und Regionalbusse verbinden Oberschleißheim mit dem Forschungszentrum in Garching . Damit werden zwei wichtige Wissenschaftsstandorte direkt miteinander verbunden.
Quelle: Gemeinde Oberschleißheim – Wirtschaft, Branchen und Anreise; S-Bahn S1 und regionale Busverbindungen.
Kaufpreise in Oberschleißheim
Die aktuellen Portalmodelle liegen bei Wohnungen und Häusern vergleichsweise nah beieinander. Die Werte dienen als Marktindikation und nicht als amtliche Kaufpreise.
| Datenquelle | Eigentumswohnung | Haus |
|---|---|---|
| Immowelt | 6.373 €/m² | 6.745 €/m² |
| ImmoScout24 | 6.306 €/m² | 6.841 €/m² |
Beide Modelle kommen damit zu einer sehr ähnlichen Größenordnung. Das macht die aktuelle Markteinordnung belastbarer als bei Orten, bei denen die Portalmodelle deutlich auseinanderliegen.
Datenstand: September 2026.
Quellen:
Immowelt – Immobilienpreise Oberschleißheim,
aktualisiert am 01.09.2026;
ImmoScout24 – Immobilienpreise Oberschleißheim.
Oberschleißheim ist vor allem ein Eigentumswohnungsmarkt
Mit 58 angebotenen Eigentumswohnungen gegenüber zehn Häusern ist der Kaufmarkt deutlich wohnungsorientiert. Damit ähnelt Oberschleißheim stärker Unterschleißheim oder Garching als hausgeprägten Gemeinden im Süden des Landkreises.
Quelle: Immowelt – Angebotsdaten Oberschleißheim, Datenstand September 2026. Die Angebotszahlen sind eine Momentaufnahme.
Was macht Oberschleißheim für Selbstnutzer interessant?
Breiter Wohnungsmarkt
Eigentumswohnungen sind in deutlich größerer Zahl verfügbar als Häuser. Für Haushalte, die eine Wohnung im nördlichen Münchner Umland suchen, bestehen damit mehr Auswahlmöglichkeiten als in vielen kleineren Gemeinden.
S1 in zwei Richtungen
Die direkte Verbindung nach München und zum Flughafen ist besonders für Haushalte interessant, deren Arbeitsplätze in unterschiedlichen Richtungen liegen.
Forschung vor Ort
LMU und Helmholtz machen Oberschleißheim selbst zu einem Arbeitsplatzstandort. Für Beschäftigte dieser Einrichtungen kann Wohnen am Arbeitsort lange Pendelwege vermeiden.
Was kostet Wohneigentum rechnerisch?
Auf Grundlage des Immowelt-Modellwerts von 6.373 €/m² ergibt sich für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung rechnerisch ein Kaufpreis von rund 446.000 Euro.
Bei 90 Quadratmetern wären es ungefähr 574.000 Euro. Stellplatz, Kaufnebenkosten, Modernisierung und konkrete Wohnlage sind dabei noch nicht enthalten.
Ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche ergibt beim durchschnittlichen Modellwert von 6.745 €/m² rechnerisch rund 877.000 Euro.
Berechnung: eigene Beispielrechnung von Immobilie in Oberbayern auf Basis der Immowelt-Modellwerte, Datenstand 01.09.2026.
Wissenschaftsstandort und Neubau schaffen Chancen – aber auch Konkurrenz
Kapitalanleger finden in Oberschleißheim mehrere Nachfragegruppen: München-Pendler, Beschäftigte lokaler Forschungseinrichtungen, Studenten, Doktoranden und Beschäftigte des wachsenden LMU-Campus sowie Arbeitnehmer im nördlichen Münchner Wirtschaftsraum.
| Quelle | Kaufpreis Wohnung | Wohnungsmiete | vereinfachte Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Immowelt | 6.373 €/m² | 15,89 €/m² | ca. 3,0 % |
| ImmoScout24 | 6.306 €/m² | 18,33 €/m² | ca. 3,5 % |
Die Unterschiede bei den Mietmodellen sind erheblich. Für eine reale Kapitalanlage sollte deshalb niemals mit einem pauschalen Portalwert gerechnet werden, sondern mit der tatsächlich erzielbaren Nettokaltmiete des konkreten Objekts.
Quellen: Immowelt – Kauf- und Mietpreise Oberschleißheim, Datenstand 01.09.2026; ImmoScout24 – Kauf- und Mietpreise Oberschleißheim. Renditen: eigene Berechnung von Immobilie in Oberbayern.
Quartier Mittenheim verändert den lokalen Wohnungsmarkt
Rund 420 neue Wohnungen
Das Quartier Mittenheim gehört zu den größten aktuellen Wohnbauprojekten in Oberschleißheim. Nach Angaben des Projektträgers entstehen insgesamt rund 420 Wohnungen.
Rund 50 Prozent des Wohnungsbestands sind mietpreisgedämpft. Die andere Hälfte besteht aus frei finanzierten Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Im Juli 2026 zogen die ersten Bewohner ein.
Zusätzlich werden im Quartier 96 geförderte Wohnungen nach dem Modell der einkommensorientierten Förderung angeboten.
Für Kapitalanleger ist das Projekt in zwei Richtungen interessant: Einerseits bestätigt es die hohe Nachfrage nach Wohnraum. Andererseits entstehen mehrere hundert neue Wohnungen und damit zusätzlicher Wettbewerb auf dem lokalen Miet- und Kaufmarkt.
Quellen: Katholischer Männerfürsorgeverein München – Quartiersentwicklung Mittenheim; Gemeinde Oberschleißheim – Wohnungsvergabe Mittenheim; Projektstand Juli 2026.
Mittenheim liefert einen realen lokalen Vergleichswert
Die Gemeinde schrieb 2026 vergünstigte 1- bis 4-Zimmer-Neubauwohnungen im Quartier Mittenheim aus. Für diese Wohnungen wurde eine Basismiete von 16,68 €/m² angegeben.
Dieser Wert ist besonders interessant, weil er kein automatisiertes Portalmodell ist, sondern ein konkretes aktuelles Vermietungsangebot. Er darf allerdings ebenfalls nicht als allgemeine Marktmiete für Oberschleißheim verstanden werden, da die Wohnungen zu vergünstigten Bedingungen vergeben werden.
Quelle: Gemeinde Oberschleißheim – Ausschreibung von 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen im Quartier Mittenheim, Mietbeginn 01.10.2026.
Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbau deutlich zurückgegangen
Der Gutachterausschuss des Landkreises München hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 neu ermittelt. Für den Geschosswohnungsbau meldet er in Oberschleißheim gegenüber den Richtwerten von 2024 einen Rückgang von rund 32 Prozent.
Damit gehört Oberschleißheim zusammen mit Unterschleißheim zu den Orten mit dem stärksten ausdrücklich genannten Rückgang in dieser Kategorie.
Wichtig: Ein Rückgang des Bodenrichtwerts um 32 Prozent bedeutet nicht, dass Eigentumswohnungen oder Häuser um 32 Prozent billiger geworden sind. Der Wert bezieht sich auf Grundstücke innerhalb der entsprechenden Bodenrichtwertzonen für Geschosswohnungsbau.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München – Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, veröffentlicht am 10.08.2026.
Verkehrslage kann je nach Straße ein echter Bewertungsfaktor sein
B471 und St 2342: gute Anbindung hat auch eine Kehrseite
Oberschleißheim ist über A92, A99, B13 und B471 sehr gut an das Straßennetz angebunden. Für einzelne Wohnlagen bedeutet diese Verkehrsgunst jedoch nicht automatisch eine hohe Wohnqualität.
Der kommunale Verkehrsentwicklungsplan beschreibt die B471 in Spitzenzeiten als stark belastet und dokumentiert Schleichverkehr unter anderem in Wohnstraßen wie St.-Margarethen-Straße, Bahnhofstraße und weiteren innerörtlichen Bereichen.
Auch bei der Bürgerversammlung 2024 wurde die Verkehrssituation von Teilnehmern ausdrücklich kritisiert. Wer eine Immobilie in der Nähe der B471, St 2342 oder einer bekannten Ausweichroute kauft, sollte die Lage deshalb nicht nur am Wochenende, sondern auch im Berufsverkehr besichtigen.
Quellen: Gemeinde Oberschleißheim – Verkehrsentwicklungsplan; Oberschleißheimer Gemeindenachrichten, Bericht zur Bürgerversammlung 2024.
Hubschrauberbetrieb sollte in bestimmten Lagen mitbedacht werden
Am Flugplatz Schleißheim befindet sich bereits die Fliegerstaffel der Bundespolizei. Seit Jahren wird außerdem über die Verlegung der Polizeihubschrauberstaffel Bayern vom Flughafen München nach Oberschleißheim gestritten.
Nach dem von der Gemeinde im März 2026 veröffentlichten Stand war das Verfahren weiterhin nicht endgültig abgeschlossen. Eine zusätzliche Stationierung sollte daher weder als sicher bevorstehend noch als endgültig erledigt dargestellt werden.
Für Immobilienkäufer in der Umgebung des Flugplatzes ist trotzdem sinnvoll, die tatsächliche Geräuschsituation selbst zu prüfen. Der vorhandene Hubschrauberbetrieb ist real; die mögliche zusätzliche Staffel bleibt ein Planungs- und Rechtsthema.
Quellen: Gemeinde Oberschleißheim – Hubschrauberstaffel der Bayerischen Landespolizei; Oberschleißheimer Gemeindenachrichten März 2026.
Neubauquartier, Bestandswohnung oder Hauslage – Oberschleißheim ist nicht einheitlich
Mittenheim
Das neue Quartier bringt modernen Wohnungsbau, Eigentumswohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und preisgedämpften Wohnraum auf den Markt. Käufer sollten hier insbesondere Neubaupreis, Hausgeld und die Entwicklung des Gesamtquartiers vergleichen.
Parksiedlung
Die Parksiedlung besitzt einen größeren Bestandswohnungsanteil. Bei Eigentumswohnungen sind Zustand der Wohnanlage, Rücklagen, bereits erfolgte Sanierungen und mögliche Sonderumlagen besonders wichtig.
Neuherberg
Der Bereich ist stark vom Forschungsstandort Helmholtz Munich geprägt. Für den Immobilienwert spielen hier neben der Wohnlage auch die Nähe zu Arbeitsplätzen und den großen Verkehrsachsen eine Rolle.
Quellen: Gemeinde Oberschleißheim – Wohnumfeldprogramm Parksiedlung; Quartier Mittenheim; Ortsteil Neuherberg.
Was macht Oberschleißheim für Eigennutzer und Kapitalanleger besonders?
Für Eigennutzer
Ein vergleichsweise breites Wohnungsangebot, direkte S1-Verbindung nach München und zum Flughafen sowie Arbeitsplätze in Forschung und Wissenschaft sind klare Pluspunkte. Entscheidend bleibt die konkrete Lage zu Verkehrsachsen und Flugplatz.
Für Kapitalanleger
LMU-Campus, Helmholtz Munich und die Nähe zu Garching erweitern den potenziellen Mieterkreis. Gleichzeitig entstehen mit Mittenheim viele neue Wohnungen, die das Angebot vergrößern und bei der Mietkalkulation berücksichtigt werden sollten.
Besonders prüfen
Straßenverkehr, möglicher Fluglärm, energetischer Zustand, WEG-Rücklagen, Bebauungsplan, Bodenrichtwertzone und die Neubaukonkurrenz können bei ansonsten ähnlichen Immobilien erhebliche Unterschiede verursachen.
Weitere Standorte rund um Oberschleißheim
Forschungsstandort mit wachsendem Wohnungsangebot
Oberschleißheim besitzt mehrere Faktoren, die den Standort langfristig vom klassischen Münchner Vorort unterscheiden. Der Ausbau des LMU-Campus, Helmholtz Munich in Neuherberg, die S1 und die Nähe zu Garching schaffen einen eigenständigen Nachfragehintergrund.
Für Eigennutzer ist der breite Eigentumswohnungsmarkt interessant. Kapitalanleger können von Wissenschaft, Forschung und guter Verkehrsanbindung profitieren, müssen aber berücksichtigen, dass mit dem Quartier Mittenheim gleichzeitig mehrere hundert neue Wohnungen auf den Markt kommen.
Besonders wichtig bleibt die Mikrolage: Eine ruhige Wohnung mit guter S-Bahn-Erreichbarkeit ist anders zu bewerten als ein vergleichbares Objekt an einer stark belasteten Verkehrsachse oder im Umfeld des Hubschrauberflugplatzes.
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