Marktanalyse · Datenstand September 2026
Immobilienmarkt Gmund am Tegernsee
Kaufpreise, Mietmarkt, Rendite, Bahnanbindung, Mikrolagen und Baurecht: Gmund verbindet den Tegernseer Immobilienmarkt mit dem nördlichen Landkreis und dem Münchner Einzugsgebiet. Für Immobilienkäufer entsteht dadurch ein anderer Teilmarkt als in Tegernsee oder Rottach-Egern.
Gmund bietet ein anderes Preisniveau als die Premiumlagen im Süden des Tegernsees
Die aktuellen Angebots- und Bewertungsmodelle liegen für Gmund deutlich unter den Durchschnittswerten der Stadt Tegernsee und Rottach-Egerns. Gleichzeitig bleibt Gmund ein hochpreisiger oberbayerischer Immobilienstandort.
Aktuelle Angebots- und Bewertungsmodelle von Immowelt und ImmoScout24.
Durchschnittliche Modellwerte, stark abhängig von Grundstück und Lage.
Angebots- und Modellwerte, keine amtliche Vergleichsmiete.
Vereinfachter Marktindikator vor Kosten und Steuern.
Gmund ist seit 2026 ausdrücklich Teil der bayerischen Mieterschutzkulisse.
Gmund, Finsterwald und Moosrain liegen an der RB57.
Gmund ist preislich nicht Tegernsee – gehört aber eindeutig zum Tegernseer Markt
Die Daten zeigen einen wichtigen Unterschied: Gmund liegt zwar direkt am Tegernsee, die durchschnittlichen Kaufpreismodelle liegen jedoch unter den besonders hochpreisigen Märkten von Tegernsee und Rottach-Egern.
Damit kann Gmund für Käufer interessant sein, die den Tegernseer Raum suchen, aber nicht zwingend eine der teuersten Adressen am See benötigen. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Immobilie in Gmund günstiger ist.
See- und Aussichtslagen, hochwertige Häuser, große Grundstücke und einzelne besondere Mikrolagen können deutlich oberhalb des Gemeindedurchschnitts liegen. Immowelt weist bei Häusern beispielsweise eine Modellspanne bis deutlich über 14.000 Euro pro Quadratmeter aus.
Für Käufer ist deshalb auch in Gmund die konkrete Vergleichslage wichtiger als der Gemeindedurchschnitt.
Zwei Modelle liefern eine realistische Bandbreite
Auch in Gmund sollte kein einzelner Portalwert als „der“ Immobilienpreis verstanden werden. Die Gegenüberstellung zeigt aber eine brauchbare Größenordnung des aktuellen Angebotsmarktes.
| Marktdatum | Immowelt | ImmoScout24 | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Kauf | 7.264 €/m² | 6.608 €/m² | Angebots-/Modellwerte |
| Haus Kauf | 7.780 €/m² | 8.461 €/m² | stark grundstücksabhängig |
| Wohnungsmiete | 15,70 €/m² | 15,47 €/m² | keine amtliche Vergleichsmiete |
| Datenstand | September 2026 | 2026 / Miete Q2 2026 | regelmäßig aktualisieren |
Wohnungspreise ziehen wieder an – Häuser entwickeln sich anders
Die Immowelt-Zeitreihe zeigt erneut, warum Wohnungs- und Hausmarkt getrennt analysiert werden müssen.
Modellwert 2026 gegenüber dem Jahreswert 2025.
Hausmodell 2026 gegenüber 2025.
Immowelt-Mietmodell 2026 gegenüber 2025.
Wohnungsmiete Q2 2026 gegenüber Q2 2025.
Gmund ist offiziell ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
Seit dem 1. Januar 2026 gehört Gmund nach der bayerischen Mieterschutzverordnung ausdrücklich zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Bei der Einstufung wurden Besonderheiten des Tegernseer Raums berücksichtigt. Dazu gehören insbesondere die touristische Nutzungskonkurrenz, hohe Zweitwohnungsanteile und die dadurch eingeschränkte Verfügbarkeit regulären Wohnraums.
Für Kapitalanleger und Vermieter ist das nicht nur eine statistische Beschreibung. In solchen Gebieten greifen grundsätzlich besondere mietrechtliche Vorschriften.
Bei einer konkreten Vermietung müssen allerdings immer die gesetzlichen Ausnahmen und der jeweilige Einzelfall berücksichtigt werden.
Etwa 2,6 bis 2,8 Prozent Bruttomietrendite vor Kosten
Das niedrigere Kaufpreisniveau gegenüber den besonders teuren Gemeinden des Tegernseer Tals verbessert rechnerisch das Verhältnis von Kaufpreis und Miete.
Aus den jeweils zusammengehörenden durchschnittlichen Wohnungs-Kaufpreisen und Wohnungsmieten der beiden Datenanbieter ergeben sich derzeit ungefähr 2,6 bis 2,8 Prozent einfache Bruttomietrendite.
Das ist weiterhin keine hohe laufende Rendite. Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und Steuern sind noch nicht berücksichtigt.
Zusätzlich muss ein Vermieter in Gmund die mietrechtliche Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt berücksichtigen.
Drei Bahnhaltepunkte sind ein echter Immobilienfaktor
Innerhalb des Gemeindegebiets liegen mit Gmund, Finsterwald und Moosrain gleich drei Haltepunkte der RB57.
Die Linie verbindet den Tegernsee über Schaftlach, Holzkirchen und den Münchner Süden direkt mit München Hauptbahnhof.
Damit können sich auch innerhalb Gmunds deutliche Unterschiede bei der Alltagstauglichkeit für Berufspendler ergeben.
Gleichzeitig sollte bei bahnnahen Immobilien die tatsächliche Geräusch- und Verkehrssituation vor Ort geprüft werden.
Das Bahnhofsareal wird neu geordnet
Für Immobilieninteressenten ist nicht nur der heutige Zustand eines Standorts relevant, sondern auch seine zukünftige Entwicklung. Die Gemeinde hat Anfang 2026 die konkrete Neugestaltung des Gmunder Bahnhofsareals beschlossen.
Neuer ZOB
Auf der Westseite ist ein zentraler Busbahnhof mit fünf Bushalteplätzen vorgesehen.
Parken
Im Bereich des neuen ÖPNV-Knotens entstehen zusätzliche Pkw-Stellplätze.
Fahrrad
Überdachte Fahrradabstellplätze und weitere Mobilitätsangebote sollen den Bahnhof ergänzen.
Öffentlicher Raum
Auf der Ostseite ist unter anderem ein neu gestalteter Aufenthaltsbereich geplant.
See, Bahn und ländliche Ortsteile schaffen unterschiedliche Teilmärkte
Gmund besteht nicht nur aus dem Hauptort. Dürnbach, Finsterwald, Moosrain, Ostin, St. Quirin und weitere Ortsteile besitzen eigene Standortmerkmale.
Gmund, Seeglas & Kaltenbrunn
Seeorientierung, Bahnhofsnähe und teilweise besondere Aussichtslagen können hier eine wichtige Rolle spielen. Verkehr, Grundstück, Topografie und tatsächliche Sichtbeziehungen müssen dennoch objektbezogen beurteilt werden.
Dürnbach, Festenbach & Gasse
Gewachsene Wohn- und Dorfbereiche besitzen andere Grundstücksstrukturen als unmittelbar seeorientierte Lagen. Bei einzelnen Grundstücken sind zudem Gewässer- und Hochwasserthemen zu prüfen.
Moosrain & Finsterwald
Die eigenen Bahnstationen können diese Ortsteile insbesondere für Pendler interessant machen. Gleichzeitig bestimmen konkrete Entfernung zum Gleis, Straßenlage und Grundstück die Wohnqualität.
Ostin & St. Quirin
Ländlichere beziehungsweise seeorientierte Teilbereiche unterscheiden sich deutlich vom Ortszentrum. Grundstücksgröße, Erschließung, Topografie und Baurecht gewinnen hier stärker an Bedeutung.
Bei einer Zweitwohnung reicht die Kaufpreiskalkulation allein nicht
Die Gemeinde Gmund erhebt eine Zweitwohnungsteuer und führt hierfür eine eigene Satzung.
Zusätzlich existiert kommunales Ortsrecht zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion.
Käufer, die eine Immobilie als Nebenwohnsitz, Ferienwohnung oder in einem besonderen Nutzungskonzept verwenden möchten, sollten deshalb vor dem Kauf klären, welche Regelungen für das konkrete Grundstück gelten.
Bei Grundstücken zählt in Gmund der genaue Standort
Die Gemeinde stellt Bebauungspläne und Flächennutzungsplanung öffentlich bereit. Zusätzlich bestehen mehrere örtliche Satzungen, die bei Neubau, Umbau oder Nutzungsänderungen relevant sein können.
Bebauungspläne
Vor einem Grundstückskauf sollte geprüft werden, welcher Bebauungsplan gilt und welche Nutzung, Baugrenzen und Gebäudeparameter vorgesehen sind.
Gestaltungssatzung
Gmund besitzt eine örtliche Gestaltungssatzung. Die aktuelle Fassung trat 2023 in Kraft. Sie kann bei Neubau und Umbau relevant sein.
Stellplatzsatzung
Bei Bauvorhaben und Nutzungsänderungen können kommunale Stellplatzanforderungen wirtschaftlich relevant werden.
Fremdenverkehrsfunktion
Für bestimmte Bereiche bestehen besondere Regelungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion. Der räumliche Geltungsbereich muss konkret geprüft werden.
Hochwasser
Im Gmunder Raum können unter anderem Tegernsee, Obere Mangfall sowie Hachelbach, Ankelbach und Dürnbach für einzelne Grundstücke relevant sein. Entscheidend ist die konkrete Parzelle.
Erschließung
Gerade in den zahlreichen Ortsteilen sollten Zufahrt, Wasser, Entwässerung und sonstige Erschließung nicht allein aus der Lage innerhalb der Gemeinde abgeleitet werden.
Der günstigere Quadratmeterpreis gegenüber Tegernsee ersetzt keine Objektprüfung
Auch in Gmund bewegen sich Kaufpreise auf einem Niveau, bei dem rechtliche, technische und lagebezogene Unterschiede schnell hohe Geldbeträge ausmachen können.
Gmund zwischen Tegernseer Tal und nördlichem Landkreis vergleichen
Gmund liegt immobilienspezifisch an einer interessanten Schnittstelle: Tegernsee und Bad Wiessee im Süden, Waakirchen und Holzkirchen in Richtung München.
Immobilienmarkt Gmund am Tegernsee
Was kostet eine Wohnung in Gmund am Tegernsee 2026?
Was kostet ein Haus in Gmund?
Wie hoch sind die Wohnungsmieten?
Ist Gmund ein angespannter Wohnungsmarkt?
Ist Gmund für Kapitalanleger interessant?
Welche Bahnhöfe gibt es in Gmund?
Was ist bei Grundstücken besonders zu prüfen?
Gmund ist mehr als die günstigere Alternative zu Tegernsee
Der eigene Mietmarkt, drei Bahnhaltepunkte, unterschiedliche Ortsteile und ein niedrigeres durchschnittliches Kaufpreisniveau schaffen einen eigenständigen Immobilienmarkt am Nordende des Tegernsees.