Immobilien in Unterschleißheim
Unterschleißheim besitzt einen der größeren Wohnungsmärkte im nördlichen Landkreis München. Im September 2026 liegen Eigentumswohnungen im Immowelt-Marktmodell bei knapp 6.000 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei rund 6.750 Euro. Gleichzeitig treffen zwei S-Bahn-Stationen, rund 16.000 Arbeitsplätze und umfangreiche neue Wohnbauplanungen auf einen wachsenden Mietmarkt.
Großer Wohn- und Arbeitsstandort im Münchner Norden
Unterschleißheim gehört zum Landkreis München und hatte zum 30. Juni 2026 insgesamt 28.277 Einwohner. Gleichzeitig nennt die Stadt aktuell rund 16.000 Arbeitsplätze.
Damit unterscheidet sich der Standort deutlich von kleineren Gemeinden im Umland. Unterschleißheim ist nicht nur Pendlerwohnort Richtung München, sondern selbst ein bedeutender Arbeitsmarkt.
Die Stadt gliedert sich unter anderem in Unterschleißheim, Lohhof, Lohhof-Süd, Hollern, Riedmoos und Inhauser Moos. Für Immobilien ist diese Differenzierung wichtig, weil sich Bebauung, Grundstücksstruktur und Wohnungsangebot deutlich unterscheiden.
Quellen: Landratsamt München, „Daten und Fakten“, Einwohnerstand 30.06.2026; Stadt Unterschleißheim, Bürgermeisterseite, Angabe rund 16.000 Arbeitsplätze; MVV, Linie S1.
Kaufpreise in Unterschleißheim
Zwei große Immobilienportale kommen beim aktuellen Preisniveau auf ähnliche Größenordnungen. Besonders beim Häusermarkt liegen die Modellwerte fast identisch.
| Datenquelle | Eigentumswohnung | Haus |
|---|---|---|
| Immowelt | 5.941 €/m² | 6.750 €/m² |
| ImmoScout24 | 6.163 €/m² | 6.783 €/m² |
Quellen: Immowelt, „Immobilienpreise Unterschleißheim“, aktualisiert am 01.09.2026; ImmoScout24, „Immobilienpreise Unterschleißheim 2026“.
Wohnungen liegen deutlich unter dem Hoch von 2021
| Jahr | Wohnungen | Häuser |
|---|---|---|
| 2021 | 7.162 €/m² | 7.746 €/m² |
| 2022 | 6.652 €/m² | 7.426 €/m² |
| 2023 | 5.857 €/m² | 6.188 €/m² |
| 2024 | 5.869 €/m² | 6.627 €/m² |
| 2025 | 6.093 €/m² | 6.694 €/m² |
| 2026 | 5.941 €/m² | 6.750 €/m² |
Der stärkste Rückgang fand in den Jahren 2022 und 2023 statt. Häuser haben sich seit 2023 anschließend wieder deutlich erholt. Bei Eigentumswohnungen liegt der Modellwert 2026 dagegen wieder etwas unter dem Vorjahresniveau.
Quelle: Immowelt, Immobilienpreisentwicklung Unterschleißheim, Jahreswerte 2021–2026, Stand 01.09.2026.
Ein deutlich größerer Markt als in vielen Umlandgemeinden
Gerade für Käufer von Eigentumswohnungen besitzt Unterschleißheim damit einen wesentlich breiteren Markt als beispielsweise das bereits aufgebaute Oberschleißheim. Der Häusermarkt ist kleiner, aber ebenfalls deutlich vorhanden.
Quellen: Immowelt Immobilienangebote und Mietangebote Unterschleißheim, Stand September 2026. Angebotszahlen sind Momentaufnahmen.
Unterschleißheim, Lohhof, Hollern und Riedmoos
Auch innerhalb der Stadt unterscheiden sich die modellierten Immobilienpreise. Die Unterschiede sind allerdings geringer als in manchen stark heterogenen Landgemeinden.
| Bereich | modellierter Gesamtpreis |
|---|---|
| Unterschleißheim | 6.257 €/m² |
| Lohhof | 6.098 €/m² |
| Hollern | 6.064 €/m² |
| Riedmoos | 6.021 €/m² |
Die Modellwerte zeigen nur einen Teil der Unterschiede. Riedmoos besitzt beispielsweise eine wesentlich stärker durch Häuser und Grundstücke geprägte Struktur als zentrale Wohnlagen mit größerem Geschosswohnungsbestand.
Quelle: Immowelt, Immobilienpreise nach Stadtteilen von Unterschleißheim, Stand 01.09.2026.
Was bedeutet das Preisniveau für Käufer?
Auf Basis des Immowelt-Durchschnitts von 5.941 €/m² ergibt sich für eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung rechnerisch ein Kaufpreis von rund 475.000 Euro.
Bei 100 Quadratmetern wären es rechnerisch etwa 594.000 Euro. Kaufnebenkosten, Stellplatz, Modernisierung und konkrete Lage sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche würde beim aktuellen Durchschnittswert von 6.750 €/m² rechnerisch bei rund 878.000 Euro liegen. Grundstück und Gebäudetyp können den tatsächlichen Gesamtpreis erheblich verändern.
Berechnung: eigene Beispielrechnung von Immobilie in Oberbayern auf Grundlage der Immowelt-Werte 5.941 €/m² für Wohnungen und 6.750 €/m² für Häuser, Stand 01.09.2026.
Wohnungsmieten steigen weiter
Immowelt errechnet für September 2026 eine durchschnittliche Wohnungsmiete von 17,05 €/m². Im Jahr 2025 waren es 16,75 €/m² und 2024 noch 15,75 €/m².
| Jahr | Wohnungsmiete |
|---|---|
| 2022 | 15,36 €/m² |
| 2023 | 14,90 €/m² |
| 2024 | 15,75 €/m² |
| 2025 | 16,75 €/m² |
| 2026 | 17,05 €/m² |
Innerhalb der Stadt modelliert Immowelt ebenfalls Unterschiede. Für Lohhof werden aktuell beispielsweise rund 17,18 €/m² Gesamtmiete ausgewiesen, für Riedmoos rund 14,56 €/m².
Quelle: Immowelt Mietpreise Unterschleißheim, aktualisiert am 01.09.2026.
Breiter Wohnungsmarkt und rund 16.000 Arbeitsplätze
Für Kapitalanleger ist Unterschleißheim vor allem wegen des großen Wohnungsbestands, der S1 und des eigenen Arbeitsmarkts interessant. Hohe Kaufpreise begrenzen allerdings die laufende Mietrendite.
Datengrundlage: Immowelt Kauf- und Mietpreiswerte Unterschleißheim, Stand 01.09.2026. Bruttorendite und Faktor wurden von Immobilie in Oberbayern daraus berechnet.
Welche Wohnungen sind besonders interessant?
1- bis 2-Zimmer-Wohnungen
Kleine Wohnungen können für Berufstätige, Berufseinsteiger und Pendler interessant sein. Neben der S-Bahn-Nähe sollte insbesondere auf Hausgeld, Rücklagen und energetischen Zustand der Wohnanlage geachtet werden.
Familienwohnungen
Größere Wohnungen sprechen sowohl Mieter als auch spätere Eigennutzer an. Diese zusätzliche Käufergruppe kann für den langfristigen Wiederverkauf relevant sein.
Neubau
Neue Wohnungen bieten häufig bessere Energieeffizienz, werden aber meist mit deutlichem Preisaufschlag angeboten. Für Kapitalanlagen muss geprüft werden, ob die höhere Miete den Mehrpreis tatsächlich trägt.
Lohhof-Süd: eines der wichtigsten Wohnbauprojekte der Stadt
Mehrgenerationenwohnen mit mehreren hundert neuen Wohnungen
In Lohhof-Süd entsteht zwischen Kreuzstraße und Hans-Bayer-Stadion ein neues Stadtquartier. Für den Bereich Seniorenwohnen nennt die Stadtplanung aktuell rund 480 barrierefreie Miet- und Eigentumswohnungen.
Zusätzlich sieht die Präsentation der Bürgerversammlung 2026 einen Geschosswohnungsbau mit 180 Wohneinheiten vor. Geplant sind kompakte Apartments und familiengerechte Wohnungen. Der Baubeginn dieses Abschnitts ist nach dem dort veröffentlichten Zeitplan voraussichtlich für 2027 vorgesehen.
Ergänzend werden Reihenhäuser sowie weiterer bezahlbarer Wohnraum geprüft. Das Quartier erhält außerdem Grünflächen, Nahversorgung und soziale Einrichtungen.
Für den örtlichen Immobilienmarkt ist das Projekt von erheblicher Bedeutung: Es erweitert das Angebot in einer Stadt, die bislang stark durch bestehenden Wohnungsbau geprägt ist.
Quellen: Stadt Unterschleißheim / CONSUL, „Mehrgenerationenwohnen Lohhof-Süd“, aktueller Projektstand; Stadt Unterschleißheim, Bürgerversammlung vom 21.04.2026.
Auch die Stadtmitte soll Wohnen und Versorgung verbinden
Zwischen dem S-Bahnhof Unterschleißheim und dem Rathaus wird die künftige Entwicklung der Stadtmitte geplant. Der Bebauungsplan umfasst rund 2,6 Hektar.
Im Bereich des ehemaligen IAZ sind neben großflächigem Einzelhandel und Gewerbe ausdrücklich auch Wohnnutzungen vorgesehen.
Für den Immobilienmarkt ist diese Entwicklung interessant, weil zusätzlicher Wohnraum unmittelbar am S-Bahnhof eine andere Zielgruppe anspricht als die stärker hausorientierten Bereiche in Riedmoos oder Lohhof-Süd.
Quelle: Stadt Unterschleißheim / Bürgerbeteiligung, Bebauungsplanung „Neue Stadtmitte“, Gebiet zwischen S-Bahnhof und Rathaus.
Eigener Arbeitsmarkt statt reiner Pendlerstadt
Nach aktuellen Angaben der Stadt gibt es in Unterschleißheim rund 16.000 Arbeitsplätze. Für eine Stadt mit 28.277 Einwohnern ist das ein bedeutender eigener Arbeitsmarkt.
Für den Wohnungsmarkt bedeutet das, dass Nachfrage nicht ausschließlich aus Pendlern nach München entsteht. Auch Beschäftigte der Unternehmen vor Ort kommen als Mieter oder Käufer infrage.
Gleichzeitig liegt Unterschleißheim zwischen weiteren großen Arbeitsstandorten wie Garching und dem Flughafenraum.
Quelle: Stadt Unterschleißheim, aktueller Internetauftritt des Ersten Bürgermeisters, Stand 2026.
Zwei S-Bahn-Stationen an der S1
Unterschleißheim
Der zentrale S-Bahnhof verbindet Wohngebiete, Stadtzentrum und Gewerbestandorte direkt mit München.
Lohhof
Der zweite S-Bahn-Halt ist insbesondere für Lohhof und Lohhof-Süd relevant und beeinflusst die Attraktivität des dortigen Wohnungsmarkts.
Flughafenachse
Die S1 führt in der Gegenrichtung über Eching und Neufahrn Richtung Flughafen. Damit ist Unterschleißheim sowohl an München als auch an den nördlichen Wirtschaftsraum angebunden.
Quelle: Münchner Verkehrs- und Tarifverbund (MVV), S-Bahn-Linie S1, Haltepunkte Unterschleißheim und Lohhof.
Geschosswohnungsbau: deutlicher Rückgang der Richtwerte
Der Gutachterausschuss des Landkreises München hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 neu ermittelt.
Besonders auffällig ist Unterschleißheim beim Geschosswohnungsbau: Gegenüber den Richtwerten von 2024 meldet der Gutachterausschuss einen Rückgang von rund 32 Prozent. Damit gehört Unterschleißheim zusammen mit Oberschleißheim zu den Gemeinden mit dem stärksten ausdrücklich genannten Rückgang in dieser Kategorie.
Einen pauschalen Bodenrichtwert für die gesamte Stadt verwenden wir trotzdem nicht. Die konkreten Werte hängen von Bodenrichtwertzone und Grundstücksnutzung ab und müssen für das jeweilige Grundstück über BORIS Bayern beziehungsweise den Gutachterausschuss geprüft werden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München, „Neue Bodenrichtwerte ermittelt“, veröffentlicht am 10.08.2026; Stichtag der Bodenrichtwerte 01.01.2026.
Wo steht Unterschleißheim im Münchner Norden?
Für einen direkten Vergleich verwenden wir hier ausschließlich Gesamtmarktwerte desselben Immowelt-Modells vom September 2026.
| Standort | modellierter Gesamtpreis |
|---|---|
| München | 8.181 €/m² |
| Oberschleißheim | 6.457 €/m² |
| Unterschleißheim | 6.144 €/m² |
| Eching | 5.799 €/m² |
| Haimhausen | 5.593 €/m² |
Der Vergleich zeigt: Unterschleißheim liegt im Immowelt-Modell deutlich unter München, etwas unter Oberschleißheim, aber oberhalb von Eching und Haimhausen. Für einzelne Immobilien können die Unterschiede aufgrund von Objektart und Lage wesentlich größer sein.
Quelle: Immowelt Immobilienpreise, einheitlicher Datenstand September 2026.
Standorte rund um Unterschleißheim
Großer Wohnungsmarkt mit interessanter Kapitalanlage-Perspektive
Unterschleißheim besitzt einen wesentlich größeren Immobilienmarkt als viele Gemeinden des Landkreises. Besonders Eigentumswohnungen sind in relevanter Zahl verfügbar. Gleichzeitig sind die Wohnungspreise seit dem Hoch von 2021 deutlich zurückgekommen, während die Angebotsmieten zuletzt wieder gestiegen sind.
Für Eigennutzer bedeutet das ein vergleichsweise breites Wohnungsangebot bei weiterhin hohem Preisniveau. Kapitalanleger treffen auf rund 16.000 lokale Arbeitsplätze, zwei S-Bahn-Stationen und modellierte Wohnungsmieten von rund 17 Euro pro Quadratmeter. Die vereinfachte Bruttomietrendite liegt auf Basis der aktuellen Immowelt-Durchschnittswerte bei etwa 3,4 Prozent.
Besonders wichtig für die kommenden Jahre ist Lohhof-Süd: Mehrere hundert neue Wohnungen können dort das lokale Wohnungsangebot erheblich erweitern.
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