München hat im deutschen Rennen um Olympische und Paralympische Sommerspiele den entscheidenden Schritt geschafft. Seit dem 26. September 2026 steht die bayerische Landeshauptstadt als deutscher Bewerber für die Spiele 2036, 2040 oder 2044 fest. Welche Jahreszahl es letztlich wird und ob München international den Zuschlag erhält, ist noch offen. Für die Stadtentwicklung laufen die Planungen dennoch bereits – und besonders interessant ist dabei der Wohnungsbau im Münchner Nordosten.
Denn das geplante Olympische Dorf soll keine Siedlung sein, die nach wenigen Wochen wieder verschwindet. Die Gebäude sollen von Beginn an so geplant werden, dass sie nach den Spielen dauerhaft als Wohnungen genutzt werden können. Nach Angaben der Münchner Bewerbung könnten daraus etwa 4.000 Wohnungen für mehr als 10.000 Menschen entstehen.
Olympisches Dorf soll im Münchner Nordosten entstehen
Als Standort ist ein Teil des großen Stadtentwicklungsgebiets zwischen Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen vorgesehen. Das Olympische und Paralympische Dorf soll dort während der Spiele Platz für etwa 16.000 Athleten und Betreuer bieten. Zusätzlich sieht das aktuelle Konzept Kapazitäten für bis zu 3.000 Medienvertreter vor.
Nach Olympia sollen die Gebäude in ein dauerhaftes Wohnquartier umgewandelt werden. Die Stadt spricht von einem klimaneutralen und barrierefreien beziehungsweise barrierearmen Mehrgenerationenquartier. Das Bewerbungskonzept nennt je nach konkreter Ausgestaltung 3.500 bis 5.000 Wohnungen; an anderer Stelle wird mit rund 4.000 Wohnungen für etwa 10.000 Menschen gerechnet.
Damit wäre das Olympische Dorf allerdings nur ein Teil eines wesentlich größeren Stadtentwicklungsprojekts.
Bis zu 11.500 Wohnungen im Münchner Nordosten
Der gesamte Münchner Nordosten umfasst rund 600 Hektar. Langfristig plant die Stadt dort ein neues Quartier für bis zu 30.000 Einwohner und bis zu 10.000 Arbeitsplätze. Je nach späterer Bebauungsdichte könnten insgesamt bis zu 11.500 Wohnungen entstehen.
Dabei ist eine Unterscheidung wichtig: Die 11.500 Wohnungen sind nicht ausschließlich ein Olympia-Projekt. Der Münchner Nordosten ist bereits seit Jahren als großes Stadtentwicklungsgebiet vorgesehen und soll grundsätzlich auch ohne Olympische Spiele entwickelt werden. Olympia könnte lediglich dazu führen, dass bestimmte Teilbereiche früher benötigt und entsprechend priorisiert werden. Die Stadt plant, unabhängig von der Olympia-Entscheidung bis 2040 erste Bereiche des neuen Stadtteils zu entwickeln.
Die häufig verwendete Aussage, Olympia bringe München 11.500 zusätzliche Wohnungen, ist deshalb zu ungenau. Direkter mit dem Olympischen Dorf verbunden sind nach heutigem Planungsstand rund 4.000 dauerhaft nutzbare Wohnungen. Die bis zu 11.500 Einheiten beziehen sich auf das gesamte Zukunftsquartier.
Wohnungsbau bleibt in München ein Engpass
Dass ein Projekt dieser Größenordnung für München relevant ist, zeigen die aktuellen Wohnungsbauzahlen. Das wohnungspolitische Programm „Wohnen in München VII“ sieht langfristig 8.500 neue Wohnungen pro Jahr vor. Davon sollen rund 2.000 Einheiten dem geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbau zugeordnet werden.
Tatsächlich lag die durchschnittliche Zahl der fertiggestellten Wohnungen in München in den vergangenen beiden Jahren bei rund 5.400 Einheiten jährlich. Im Jahr 2025 wurden Baugenehmigungen für etwa 6.100 Wohnungen erteilt. Das von der Stadt gesetzte Neubauziel wurde damit zuletzt nicht erreicht.
Auch der Blick auf Oberbayern zeigt die angespannte Lage im Neubau. Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik gingen die Wohnungsfertigstellungen im Regierungsbezirk Oberbayern 2025 um etwa 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Bayernweit wurden 47.359 Wohnungen fertiggestellt, 13,9 Prozent weniger als 2024.
Bei den Genehmigungen zeigte sich Anfang 2026 allerdings wieder eine Gegenbewegung. Im März 2026 lag die Zahl der genehmigten Wohnungen in Oberbayern um 18,8 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert. Genehmigungen bedeuten jedoch noch nicht, dass die Wohnungen tatsächlich kurzfristig gebaut werden.
Olympia und Wohnungsbau sind eng miteinander verknüpft
Das Münchner Konzept unterscheidet sich damit von klassischen Olympia-Planungen, bei denen Unterkünfte ausschließlich für die Dauer der Veranstaltung errichtet werden. Das neue Dorf soll von Anfang an für eine spätere Wohnnutzung vorbereitet werden.
Dieses Prinzip hat in München ein historisches Vorbild. Auch das Olympische Dorf der Spiele von 1972 wurde anschließend zum dauerhaften Wohnquartier. Nach Angaben der Stadt leben dort heute rund 6.000 Menschen. Das frühere Frauendorf wird als Studentenwohnanlage genutzt; dort stehen nach einem späteren Umbau 1.052 Bungalows zur Verfügung.
Dass dieses Modell 1972 funktioniert hat, bedeutet allerdings nicht automatisch, dass die heutige Planung genauso umgesetzt werden kann. Für den Münchner Nordosten laufen weiterhin Gutachten und Planungsverfahren.
Grundstücke und Zeitplan bleiben wichtige Punkte
Nach Angaben der Stadt befindet sich der überwiegende Teil der für das Olympische Dorf vorgesehenen Flächen bereits in kommunalem Eigentum. Die offizielle Bewerbungsseite beziffert den städtischen Anteil auf rund 80 Prozent und erklärt, dass das Dorf grundsätzlich auch auf diesen Flächen realisiert werden könnte. Für weitere Grundstücke sollen einvernehmliche Lösungen mit privaten Eigentümern gefunden werden.
Gerade im Hinblick auf mögliche Spiele bereits 2036 spielt der Zeitplan eine wichtige Rolle. Der Münchner Nordosten befindet sich noch in der Planungsphase. Aktuell werden unter anderem Fragen zur Infrastruktur, zum Wasserhaushalt, zu Grünflächen, zum Verkehr und zur sozialen Versorgung untersucht.
Eine feste Aussage, wann sämtliche 11.500 Wohnungen des Gesamtquartiers fertiggestellt sein werden, gibt es deshalb derzeit nicht.
Neue Verkehrsverbindungen reichen ins Münchner Umland
Für den Immobilienstandort München und Teile Oberbayerns sind neben dem Wohnungsbau auch die geplanten Verkehrsprojekte interessant. Im Zusammenhang mit dem Olympiakonzept werden unter anderem die Verlängerung der U4, die U9, ein S-Bahn-Ringschluss im Münchner Norden sowie Verbesserungen bei der Flughafenanbindung verfolgt.
Hinzu kommen geplante Radschnellverbindungen in mehrere Umlandgemeinden. In den untersuchten Konzepten werden Strecken Richtung Markt Schwaben, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg sowie Unterhaching und Oberhaching genannt. Ein Teil dieser Projekte ist bereits unabhängig von Olympia Gegenstand der Verkehrsplanung.
Für Oberbayern außerhalb Münchens nennt das aktuelle Bewerbungskonzept allerdings keine konkrete Zahl zusätzlicher Wohnungen, die allein wegen Olympia gebaut werden sollen. Die unmittelbar bezifferbaren Wohnungsbauprojekte konzentrieren sich derzeit auf München und insbesondere auf den Nordosten der Stadt.
Steigen durch Olympia die Immobilienpreise?
Dafür gibt es derzeit keine belastbare Prognose.
Weder die Stadt München noch der DOSB legen eine seriöse Vorhersage vor, wonach Eigentumswohnungen, Häuser oder Grundstücke in München oder Oberbayern durch einen möglichen Olympia-Zuschlag um einen bestimmten Prozentsatz teurer werden würden.
Auch bei einzelnen Orten im Münchner Umland wäre eine solche Aussage zum jetzigen Zeitpunkt spekulativ. Immobilienpreise hängen unter anderem von Zinsen, Neubauangebot, Bevölkerungsentwicklung, Einkommen, Bauland, Infrastruktur und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung ab.
Für ein Immobilienportal ist deshalb die Entwicklung der konkreten Infrastruktur- und Wohnungsbauprojekte wesentlich aussagekräftiger als eine Preisprognose.
Wann könnte Olympia nach München kommen?
Deutschland bewirbt sich mit München derzeit nicht ausschließlich für 2036. Der DOSB nennt weiterhin die drei Austragungsjahre 2036, 2040 und 2044. Deutschland befindet sich bereits im sogenannten Continuous Dialogue mit dem Internationalen Olympischen Komitee. Nach Angaben des DOSB will das IOC die Spiele 2036 im Jahr 2029 vergeben.
Bis dahin ist München also Bewerber – noch nicht Gastgeber.
Für den Wohnungsbau ist dennoch bereits heute eine wichtige Weichenstellung erkennbar: Das Olympische Dorf soll Bestandteil eines ohnehin geplanten neuen Münchner Stadtteils werden. Wird München tatsächlich Austragungsort, müssten Teile dieses Quartiers rechtzeitig vor den Spielen fertig sein. Ohne Olympia soll die Entwicklung des Münchner Nordostens ebenfalls weiterlaufen.
Was für den Immobilienmarkt besonders wichtig ist
Der entscheidende Punkt ist deshalb weniger die Frage, ob Olympia unmittelbar steigende Immobilienpreise auslöst. Für die langfristige Stadtentwicklung sind andere Zahlen wesentlich konkreter: rund 4.000 Wohnungen im geplanten Olympischen Dorf, bis zu 11.500 Wohnungen im gesamten Münchner Nordosten und ein neues Quartier für bis zu 30.000 Menschen.
Hinzu kommen Verkehrs- und Infrastrukturprojekte, die teilweise weit über die Stadtgrenze Münchens hinausreichen.
Ob und wie schnell diese Projekte tatsächlich umgesetzt werden, hängt in den kommenden Jahren von Planung, Finanzierung, Genehmigungen und schließlich auch von der internationalen Olympia-Entscheidung ab. Sicher ist dagegen bereits: Der Münchner Nordosten gehört unabhängig von Olympia zu den größten Wohnungsbauprojekten der kommenden Jahre in der Landeshauptstadt.
(Quelle: Stadt München, DOSB, Olympiabewerbung, Bay. Landesamt für Statistik, Foto: KI-generiert)