Immobilien in Unterföhring
Unterföhring gehört zu den hochpreisigen Immobilienmärkten im Münchner Umland. Eigentumswohnungen bewegen sich 2026 je nach Marktmodell im Durchschnitt bei rund 6.800 bis 7.300 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei rund 8.100 Euro. Gleichzeitig treffen ein sehr großer Arbeitsplatzstandort, S8-Anbindung und begrenztes aktuelles Angebot auf umfangreiche neue Wohnbauplanungen.
Immobilienmarkt Unterföhring 2026
Unterföhring ist kein großer Markt. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl ist das aktuell sichtbare Kaufangebot überschaubar. Gleichzeitig liegt das Preisniveau deutlich über vielen weiter vom Münchner Stadtgebiet entfernten Gemeinden.
Nach der deutlichen Korrektur stabilisiert sich der Markt
Auch Unterföhring blieb vom Zins- und Preisumschwung ab 2022 nicht verschont. Besonders bei Häusern war die Korrektur deutlich.
| Jahr | Eigentumswohnungen | Häuser |
|---|---|---|
| 2021 | 7.944 €/m² | 9.281 €/m² |
| 2022 | 7.399 €/m² | 8.897 €/m² |
| 2023 | 6.601 €/m² | 7.414 €/m² |
| 2024 | 6.830 €/m² | 7.939 €/m² |
| 2025 | 6.785 €/m² | 8.020 €/m² |
| 2026 | 6.825 €/m² | 8.087 €/m² |
Gegenüber 2021 liegen die modellierten Preise 2026 noch rund 14 Prozent niedriger bei Wohnungen und rund 13 Prozent niedriger bei Häusern. Seit dem Tiefpunkt 2023 hat sich insbesondere der Häusermarkt jedoch wieder erholt.
Was Unterföhring für Eigennutzer bedeutet
Für Käufer, die selbst in Unterföhring wohnen möchten, ist zunächst das hohe absolute Preisniveau entscheidend. Schon bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen entstehen schnell hohe Kaufpreise.
Eine 80 Quadratmeter große Eigentumswohnung würde beim aktuellen Immowelt-Durchschnitt rechnerisch bei rund 546.000 Euro liegen. Bei 100 Quadratmetern wären es rund 682.500 Euro – jeweils vor Kaufnebenkosten und ohne Berücksichtigung von Baujahr, Ausstattung oder konkreter Lage.
Bei Häusern liegt der rechnerische Preis für 120 Quadratmeter Wohnfläche beim aktuellen Durchschnitt bereits bei rund 970.000 Euro. Ein Haus mit 140 Quadratmetern erreicht rechnerisch rund 1,13 Millionen Euro.
Hohe Mieten – aber auch hohe Einstiegspreise
Für Kapitalanleger ist Unterföhring aufgrund des großen Arbeitsplatzangebots, der S8 und der Nähe zu München grundsätzlich ein interessanter Vermietungsstandort. Entscheidend ist jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete.
Wohnungsmieten steigen weiter – zuletzt aber moderater
Bei den von Immowelt modellierten Wohnungsmieten ist seit 2023 wieder ein kontinuierlicher Anstieg erkennbar.
| Jahr | Wohnungsmiete | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2022 | 15,98 €/m² | +2,7 % |
| 2023 | 15,53 €/m² | −2,8 % |
| 2024 | 16,26 €/m² | +4,7 % |
| 2025 | 17,01 €/m² | +4,6 % |
| 2026 | 17,15 €/m² | +0,8 % |
Im September 2026 listete Immowelt acht Wohnungen und zwei Häuser zur Miete. Auch der sichtbare Mietmarkt ist damit relativ klein.
Welche Immobilien könnten für Vermieter interessant sein?
Kleinere Wohnungen
Unterföhring besitzt einen sehr großen Arbeitsplatzstandort. Kleine und mittlere Wohnungen können deshalb für Arbeitnehmer, Berufseinsteiger und Pendler relevant sein. Entscheidend bleibt, ob Kaufpreis und realistisch erzielbare Nettokaltmiete zusammenpassen.
Familienwohnungen
Für größere Wohnungen ist neben dem Arbeitsplatzmarkt die Eigennutzerkonkurrenz relevant. Wer eine vermietete Familienwohnung kauft, sollte deshalb auch Wiederverkaufsmöglichkeiten an Eigennutzer im Blick behalten.
Neubau
Neubau bietet meist bessere Energieeffizienz, verlangt jedoch häufig einen erheblichen Preisaufschlag. Für Kapitalanleger muss deshalb geprüft werden, ob die höhere erzielbare Miete den höheren Kaufpreis tatsächlich ausgleicht.
Mehr als 20.000 Arbeitsplätze allein östlich der S-Bahn
Unterföhring besitzt für eine Gemeinde mit weniger als 12.000 Einwohnern einen außergewöhnlich großen Unternehmens- und Arbeitsplatzbestand.
Allein im rund 57 Hektar großen Gewerbegebiet östlich der S-Bahn arbeiten nach Angaben der Gemeinde mehr als 20.000 Menschen.
Dort sitzen unter anderem Unternehmen und Einrichtungen aus Medien, Versicherungen und Kommunikation. Die Gemeinde nennt beispielsweise ProSiebenSat.1, Sky Deutschland, ASTRA, Bayerischen Rundfunk, ZDF und den Allianz Campus.
Für den Immobilienmarkt ist weniger der einzelne Unternehmensname entscheidend als die ungewöhnlich hohe Arbeitsplatzkonzentration: Ein großer lokaler Arbeitsmarkt kann zusätzliche Nachfrage nach Mietwohnungen erzeugen.
S8 zwischen Münchner Innenstadt und Flughafen
München
Die S8 verbindet Unterföhring direkt mit Ostbahnhof, Innenstadt und Hauptbahnhof. Damit bleibt der Ort eng mit dem Münchner Arbeits- und Wohnungsmarkt verflochten.
Flughafen
In der Gegenrichtung führt die S8 über Ismaning und Hallbergmoos zum Flughafen München.
A9 und A99
Zusätzlich liegt Unterföhring in kurzer Entfernung zu A9 und A99. Für Eigennutzer und Mieter mit Arbeitsplätzen außerhalb der S-Bahn-Achse bleibt deshalb auch die Straßenanbindung relevant.
„Neues Mitterfeld“ kann den Wohnungsbestand deutlich erweitern
Planung für rund 980 Wohnungen
Der Bebauungsplan für das „Neue Mitterfeld“ sieht ein neues Quartier mit ungefähr 980 Wohnungen für rund 2.000 Bewohner vor.
Geplant sind sechs allgemeine Wohngebiete sowie ergänzende Versorgung und soziale Infrastruktur. Die Entwicklung soll schrittweise erfolgen.
Für den Immobilienmarkt ist die Größenordnung bemerkenswert: Bei derzeit knapp 12.000 Einwohnern würde das Quartier den Wohnungsbestand und die Einwohnerzahl erheblich erweitern.
Über die Sozialgerechte Bodennutzung sollen nach Angaben der Gemeinde außerdem ungefähr 120 Wohnungen als preisgünstiger Wohnraum in kommunaler Hand beziehungsweise mit kommunalem Zugriff entstehen.
Die Gemeinde ist selbst ein bedeutender Wohnungsanbieter
Unterföhring greift stärker als viele andere Gemeinden direkt in die lokale Wohnraumversorgung ein. Bereits 2024 verfügte die Gemeinde über knapp 800 Wohnungen, die sie belegen kann.
2026 kamen weitere kommunale Projekte hinzu: Im Wohnheim Apian II erhielt die Gemeinde 17 möblierte Ein-Zimmer-Apartments. Zudem wurde an der Münchner Straße eine neue Mehrgenerationen-Wohnanlage mit insgesamt 18 Wohnungen fertiggestellt.
Für die Einordnung des Unterföhringer Mietmarkts ist das wichtig. Nicht der gesamte örtliche Wohnungsbestand wird zu freien Marktpreisen angeboten. Ein erheblicher Teil wird von der Gemeinde selbst bewirtschaftet oder sozialpolitisch gesteuert.
Bodenrichtwerte 2026: keine pauschale Zahl für ganz Unterföhring
Der Gutachterausschuss des Landkreises München hat die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 auf Grundlage der verwertbaren Kaufpreisdaten aus den Jahren 2024 und 2025 ermittelt.
Der Landkreis nennt für den gesamten Landkreis beim individuellen Wohnungsbau eine Spanne von 650 bis 2.900 €/m² und beim Geschosswohnungsbau von 1.400 bis 3.000 €/m².
Einen einzigen „Bodenrichtwert Unterföhring“ übernehmen wir bewusst nicht von privaten Internetseiten. Der amtliche Wert hängt von der jeweiligen Bodenrichtwertzone und der Grundstücksnutzung ab. Für ein konkretes Grundstück muss deshalb die zugehörige Zone beim Gutachterausschuss beziehungsweise über BORIS Bayern geprüft werden.
Eigennutzung und Kapitalanlage unterscheiden sich deutlich
Eigennutzer
Für Eigennutzer zählen S8, München-Nähe, Arbeitsplatzangebot und langfristige Wohnperspektive. Gleichzeitig erfordert das hohe Kaufpreisniveau einen erheblichen Finanzierungsaufwand.
Kapitalanleger
Die hohe Arbeitsplatzdichte spricht für einen grundsätzlich relevanten Mietmarkt. Bei aktuellen Durchschnittswerten liegt die vereinfachte Bruttomietrendite einer Wohnung jedoch nur bei rund drei Prozent. Objekt- und Finanzierungsrechnung sind deshalb entscheidend.
Eigentümer
Für Verkäufer ist der Markt nicht mehr auf dem Preisniveau von 2021. Gleichzeitig haben sich die Werte seit dem Einbruch 2023 stabilisiert. Baujahr, Energiezustand, Grundstück und Lage bleiben für den erzielbaren Preis wesentlich.
Standorte rund um Unterföhring
Unterföhring: hoher Kaufpreis trifft starken Arbeits- und Mietmarkt
Unterföhring gehört zu den teuren Märkten des Münchner Umlands. Für Eigennutzer bedeutet das hohe Einstiegskosten, denen eine sehr gute Verkehrsanbindung und die unmittelbare Nähe zu München gegenüberstehen. Kapitalanleger finden einen Standort mit ungewöhnlich hoher Arbeitsplatzdichte und hohen Mieten vor, müssen wegen der ebenfalls hohen Kaufpreise aber genau rechnen. Gleichzeitig könnte das Neue Mitterfeld mit rund 980 geplanten Wohnungen das lokale Angebot in den kommenden Jahren deutlich verändern.
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