Immobilien in Hohenbrunn
Hohenbrunn ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Zwischen dem dörflicheren Hohenbrunn und dem unmittelbar an Ottobrunn angrenzenden Riemerling bestehen deutliche Unterschiede bei Bebauung und Preisniveau. Hinzu kommen gute S-Bahn-Verbindungen, die Nähe zu Ottobrunn , zum TUM-Aerospace-Campus und zur Universität der Bundeswehr in Neubiberg .
Zwei unterschiedliche Wohnwelten in einer Gemeinde
Hohenbrunn hat zum 30. Juni 2026 9.063 Einwohner auf einer Fläche von 8,234 km².
Der Immobilienmarkt teilt sich vor allem zwischen Hohenbrunn-Dorf und Riemerling. Hinzu kommen die Luitpoldsiedlung und die kleinere Siedlung am Grasbrunner Weg.
Riemerling liegt unmittelbar neben Ottobrunn und ist baulich eng mit dem Münchner Südosten verbunden. Hohenbrunn-Dorf besitzt dagegen stärker den Charakter einer eigenständigen Umlandgemeinde mit mehr Häusern, Grundstücken und dörflicher Struktur.
Quellen: Landratsamt München – Daten und Fakten ; Gemeinde Hohenbrunn – Ortsportrait .
Riemerling ist deutlich teurer als Hohenbrunn-Dorf
Gerade in Hohenbrunn zeigt sich, warum der Gemeindedurchschnitt allein für eine Immobilienbewertung nicht genügt.
| Bereich | Wohnung | Haus |
|---|---|---|
| Riemerling | 6.811 €/m² | 7.715 €/m² |
| Hohenbrunn-Dorf | 5.414 €/m² | 7.389 €/m² |
Besonders bei Eigentumswohnungen ist der Abstand erheblich. Riemerling profitiert von der unmittelbaren Nähe zu Ottobrunn, der S-Bahn und dem dicht besiedelten Münchner Südosten.
Bei Häusern fällt der Unterschied deutlich kleiner aus. Hier beeinflussen Grundstück, Baujahr, energetischer Zustand und Bebauungsmöglichkeiten den Wert besonders stark.
Datenstand: 01.09.2026.
Quelle:
Immowelt – Immobilienpreise Hohenbrunn und Riemerling
.
Je nach Wohnlage ist ein anderer S-Bahnhof interessant
Riemerling
Für große Teile Riemerlings ist der Bahnhof Ottobrunn der nächstgelegene S-Bahn-Zugang.
Hohenbrunn
Hohenbrunn-Dorf und die Siedlung am Grasbrunner Weg nutzen den Bahnhof Hohenbrunn an der S5.
Luitpoldsiedlung
Für die Luitpoldsiedlung ist Wächterhof besonders interessant. Der Bahnhof liegt allerdings bereits auf dem Gebiet von Höhenkirchen-Siegertsbrunn .
Die Gemeinde nennt für die Verbindung Richtung München ungefähr 25 Minuten bis zum Marienplatz.
Der TUM-Aerospace-Campus liegt praktisch vor der Haustür
Hohenbrunn selbst ist kein Universitätsort. Für den Immobilienmarkt ist der neue TUM-Campus Ottobrunn-Taufkirchen dennoch ein relevanter Nachfragefaktor.
Das Department Aerospace and Geodesy der TUM hatte zum 31. Juli 2026 insgesamt 2.624 Studenten und 425 Mitarbeiter an seinen Standorten. Der wichtigste Ausbau findet derzeit in Ottobrunn-Taufkirchen statt.
Die neuen Lehrgebäude dort bieten Platz für rund 2.500 Studenten. Der Bus 214 verbindet Hohenbrunn mit Ottobrunn und gehört zu den von der TUM genannten Verbindungen zum Campus.
Zusätzlich liegt die Universität der Bundeswehr München nur wenige Kilometer nördlich.
Quellen: TUM Department Aerospace and Geodesy – Zahlen und Fakten ; TUM – Campus Ottobrunn-Taufkirchen .
Mehr als 500 Unternehmen – und Wohnkosten werden bereits zum Standortproblem
Die Gemeinde befragte 2024 mehr als 500 ansässige Unternehmen. Rund 20 Prozent beteiligten sich an der Befragung.
Unter den teilnehmenden Unternehmen planten rund 50 Prozent, innerhalb der folgenden zwölf Monate Mitarbeiter einzustellen. Gleichzeitig hatten etwa 40 Prozent in den beiden Jahren zuvor Schwierigkeiten, offene Stellen zu besetzen.
Als ein Grund wurde ausdrücklich der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in der Region genannt.
Für den Immobilienmarkt ist das interessant: Hohenbrunn besitzt nicht nur Pendlernachfrage Richtung München, sondern auch einen eigenen Bedarf an Wohnraum für Mitarbeiter örtlicher Unternehmen.
Kaufpreise in Hohenbrunn
| Datenquelle | Eigentumswohnung | Haus |
|---|---|---|
| Immowelt | 6.547 €/m² | 7.637 €/m² |
| ImmoScout24 | 6.524 €/m² | 7.484 €/m² |
Bei den Kaufpreisen liegen beide Marktmodelle erstaunlich nah beieinander. Das gilt sowohl für Wohnungen als auch für Häuser.
Datenstand: September 2026.
Quellen:
Immowelt – Immobilienpreise Hohenbrunn
;
ImmoScout24 – Immobilienpreise Hohenbrunn
.
Aktuell ist Hohenbrunn deutlich hausgeprägt
Beim Abruf im September 2026 listete Immowelt 32 Häuser zum Kauf, aber lediglich eine Eigentumswohnung.
Diese Momentaufnahme unterstreicht, dass insbesondere der offene Markt in Hohenbrunn stark von Häusern geprägt sein kann. In Riemerling und den dichter bebauten Bereichen ist der Wohnungsbestand allerdings deutlich relevanter.
Quelle: Immowelt – Immobilienangebote Hohenbrunn, Datenstand September 2026.
Was kostet Wohneigentum rechnerisch?
Beim Immowelt-Modellwert von 6.547 €/m² ergibt sich für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung rechnerisch ein Kaufpreis von rund 458.000 Euro.
Bei 90 Quadratmetern wären es ungefähr 589.000 Euro.
Ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche ergibt beim durchschnittlichen Hauswert von 7.637 €/m² rechnerisch knapp 993.000 Euro.
Kaufnebenkosten, Grundstücksgröße, Modernisierungsbedarf und konkrete Mikrolage sind darin nicht enthalten.
Berechnung: eigene Beispielrechnung von Immobilie in Oberbayern auf Grundlage der Immowelt-Modellwerte, Datenstand 01.09.2026.
Gute Standortfaktoren – aber die Rendite hängt stark von der tatsächlichen Miete ab
| Datenquelle | Kaufpreis Wohnung | Wohnungsmiete | vereinfachte Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Immowelt | 6.547 €/m² | 14,05 €/m² | ca. 2,6 % |
| ImmoScout24 | 6.524 €/m² | 17,65 €/m² | ca. 3,2 % |
Die Kaufpreismodelle stimmen relativ gut überein, die Mietmodelle dagegen überhaupt nicht. Genau deshalb wäre es unseriös, für Hohenbrunn einfach eine pauschale Rendite zu nennen.
Für eine reale Kapitalanlage muss die tatsächlich erzielbare Nettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung angesetzt werden.
Nachfragefaktoren sind die S-Bahn, der örtliche Unternehmensstandort, die Nähe zu Ottobrunn, zum TUM-Aerospace-Campus, Neubiberg und zum Arbeitsmarkt München.
ImmoScout24: 17,65 € × 12 ÷ 6.524 € = rund 3,2 %.
Kaufnebenkosten, Hausgeld, Rücklagen, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Finanzierung und Steuern sind nicht enthalten.
Quellen: Immowelt und ImmoScout24, Kauf- und Mietpreismodelle Hohenbrunn. Renditen von Immobilie in Oberbayern berechnet.
Stieglitzanger: rund 250 neue Wohnungen und eine neue Realschule
Hohenbrunn-West wird erheblich erweitert
Nördlich der Taufkirchner Straße zwischen S-Bahnlinie und Hohenbrunner Straße entsteht mit dem Stieglitzanger ein neues Wohngebiet.
Nach aktuellem Projektstand plant die Gemeinde dort etwa 250 Wohneinheiten. Zum Konzept gehören außerdem zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften für Senioren.
Direkt angrenzend entsteht eine neue vierzügige Realschule mit 24 Klassen und Platz für rund 770 Schüler. Der Einzug ist nach aktuellem Zeitplan für 2027 vorgesehen.
Für Eigennutzer erhöht dies die Bildungs- und Wohninfrastruktur. Für Kapitalanleger bedeutet der zusätzliche Wohnungsbau gleichzeitig mehr Angebot und damit künftig auch mehr Konkurrenz.
Quellen: Gemeinde Hohenbrunn – Stieglitzanger und aktuelle Projekte ; Gemeinde Hohenbrunn – Realschule .
Der Bahnhof Hohenbrunn wird grundlegend modernisiert
Der Bahnhof Hohenbrunn soll vollständig barrierefrei umgebaut werden. Vorgesehen sind unter anderem Rampen, ein Aufzug, eine neue Personenunterführung und eine bessere Verknüpfung mit dem Busverkehr.
Nach dem aktuellen Projektplan laufen die Hauptarbeiten bis zum Schuljahresbeginn 2027; die Gesamtfertigstellung ist bis März 2028 vorgesehen.
Für Immobilien in Bahnhofsnähe kann eine modernere und barrierefreie Station die Alltagstauglichkeit verbessern. Während der Bauphase sind allerdings temporäre Einschränkungen möglich.
A99 und größere Straßen können je nach Mikrolage eine Rolle spielen
Gute Verkehrsanbindung ist nicht in jeder Straße nur ein Vorteil
Hohenbrunn liegt unmittelbar an der A99 und in der Nähe des Autobahnkreuzes München-Süd. Die A8 ist ebenfalls schnell erreichbar.
Für den Gesamtstandort ist das ein großer Vorteil. In einzelnen Bereichen – insbesondere im Umfeld größerer Straßen – sollte jedoch die tatsächliche Geräuschsituation geprüft werden.
Ein offizieller Umweltbericht für ein Planungsgebiet in Riemerling nennt beispielsweise Verkehrslärm von Ottostraße und A99 als Einwirkung auf das Gebiet. Für das konkret untersuchte Grundstück wurden die bestehenden Verkehrseinwirkungen allerdings als relativ niedrig bewertet.
Für Käufer bedeutet das: keine pauschale Warnung vor Riemerling, aber eine Besichtigung zu Berufsverkehrszeiten ist bei straßennahen Immobilien sinnvoll.
Quellen: Gemeinde Hohenbrunn – Lage und Anbindung ; Gemeinde Hohenbrunn – Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 91, Stand 14.08.2025.
Ehemalige MUNA: bei Gewerbegrundstücken Altlastenhistorie prüfen
Im Gemeindegebiet befindet sich die ehemalige Heeresmunitionsanstalt Hohenbrunn, die später unter anderem militärisch und gewerblich genutzt wurde.
Für Teile des ehemaligen MUNA-Geländes liegen im Rahmen der Bauleitplanung Altlastenuntersuchungen vor. In älteren Untersuchungen wurden in einzelnen Proben erhöhte Zuordnungswerte festgestellt; spätere Untersuchungen zeigten teilweise niedrigere Belastungen.
Das ist kein allgemeines Altlastenproblem für Wohnimmobilien in Hohenbrunn. Wer allerdings Grundstücke oder Gewerbeimmobilien auf dem ehemaligen MUNA-Gelände prüft, sollte vorhandene Bodengutachten und Altlastenauskünfte unbedingt einsehen.
Quelle: Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 82 „Gewerbegebiet Muna-Gelände Hohenbrunn“, einschließlich orientierender Altlastenuntersuchungen.
Bodenrichtwerte nur zonengenau verwenden
Die neuen Bodenrichtwerte des Landkreises München gelten zum Stichtag 1. Januar 2026. Grundlage sind die in der amtlichen Kaufpreissammlung erfassten Grundstückstransaktionen.
Für Hohenbrunn gibt es keinen seriösen einzelnen Quadratmeterwert für das gesamte Gemeindegebiet. Die Bodenrichtwerte sind in Zonen aufgeteilt und können sich zwischen Riemerling, Hohenbrunn und anderen Bereichen deutlich unterscheiden.
Für ältere Häuser sollte zusätzlich geprüft werden, welche Bebauung auf dem Grundstück heute tatsächlich zulässig wäre.
Quelle: Gemeinde Hohenbrunn / Gutachterausschuss Landkreis München – Bodenrichtwerte .
Was macht Hohenbrunn für Eigennutzer und Kapitalanleger besonders?
Für Eigennutzer
Hohenbrunn bietet S-Bahn, Autobahnnähe und kurze Wege in den Münchner Südosten, ohne überall die hohe Bebauungsdichte von Ottobrunn zu erreichen. Riemerling ist urbaner angebunden, Hohenbrunn-Dorf stärker haus- und grundstücksorientiert.
Für Kapitalanleger
München, der TUM-Aerospace-Standort, Ottobrunn, Neubiberg und örtliche Unternehmen schaffen einen breiten möglichen Mieterkreis. Die stark auseinanderliegenden Mietmodelle erfordern aber eine objektspezifische Mietkalkulation.
Besonders prüfen
Riemerling oder Hohenbrunn-Dorf, S-Bahn-Erreichbarkeit, Nähe zu A99 und größeren Straßen, Bebauungsplan, Grundstückspotenzial, Energiezustand und neuer Wohnungsbau am Stieglitzanger können den Wert deutlich beeinflussen.
Weitere Standorte rund um Hohenbrunn
Besonders interessant ist der Unterschied zwischen Riemerling und Hohenbrunn-Dorf
Wer Hohenbrunn nur anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises betrachtet, übersieht den wichtigsten Punkt des Standorts: Riemerling und Hohenbrunn-Dorf sind sehr unterschiedliche Immobilienlagen.
Riemerling ist eng mit Ottobrunn und dem Münchner Südosten verbunden und weist besonders bei Eigentumswohnungen ein höheres Preisniveau auf. Hohenbrunn-Dorf ist stärker durch Häuser und Grundstücke geprägt.
Für Eigennutzer kommen gute S-Bahn-Verbindungen, die neue Realschule und die Nähe zu München hinzu. Kapitalanleger profitieren grundsätzlich von mehreren Arbeitsplatz- und Hochschulstandorten im Umfeld, müssen aber wegen der unterschiedlichen Mietmodelle besonders genau mit dem konkreten Objekt rechnen.
Mit dem Stieglitzanger und dem modernisierten Bahnhof verändert sich der Standort zudem weiter. Bei einzelnen Immobilien bleiben Mikrolage, Verkehr, Bebauungsrecht und baulicher Zustand die entscheidenden Faktoren.
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