Immobilien in Neubiberg
Neubiberg liegt unmittelbar an der Stadtgrenze von München und vereint auf kleiner Fläche einen hochpreisigen Wohnstandort mit zwei außergewöhnlich starken Nachfragefaktoren: der Universität der Bundeswehr München und dem Hauptsitz von Infineon. Dazu kommen die S-Bahn, die Nähe zu Ottobrunn und Unterhaching sowie der wachsende Luft- und Raumfahrtstandort im Münchner Südosten.
Universität, Weltkonzern und München auf nur wenigen Quadratkilometern
Neubiberg besteht aus den beiden Gemeindeteilen Neubiberg und Unterbiberg und grenzt unmittelbar an München. Ende September 2026 zählte die amtliche Statistik 14.351 Einwohner auf einer Fläche von nur 5,77 km².
Trotz der geringen Fläche befinden sich mit der Universität der Bundeswehr München und dem Hauptsitz von Infineon Technologies zwei weit überregional bedeutende Einrichtungen im Gemeindegebiet.
Südlich beziehungsweise südöstlich schließen Ottobrunn, Putzbrunn und Hohenbrunn an. Westlich liegt Unterhaching.
Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Gemeindeverzeichnis Neubiberg, Gebietsstand 30.09.2026; Universität der Bundeswehr München, Factsheet 2026, Datenstand November 2025.
Die Universität der Bundeswehr ist ein großer Arbeitsplatz – aber ein besonderer Mietmarkt
Die Universität der Bundeswehr München gehört zu den wichtigsten Standortfaktoren Neubibergs. Nach dem aktuellen Factsheet studieren dort 3.097 Studenten.
Gleichzeitig beschäftigt die Universität insgesamt 1.985 Mitarbeiter, darunter wissenschaftliches Personal, Professoren, nichtwissenschaftliche Mitarbeiter und Stammsoldaten.
Der Campus umfasst rund 140 Hektar und ist damit flächenmäßig erheblich größer als viele klassische Hochschulstandorte.
Für den Immobilienmarkt ist vor allem der Arbeitsplatzfaktor relevant: Mitarbeiter, Professoren, Forscher und zivile Beschäftigte können direkt im Umfeld nach Wohnraum suchen.
Quelle: Universität der Bundeswehr München, Factsheet 2026 und Arbeitsplatz Campus.
3.000 Studenten bedeuten nicht automatisch 3.000 Wohnungssuchende
Die Universität ist eine Campusuniversität mit eigenen Wohnanlagen
Wer Neubiberg als Kapitalanlage betrachtet, sollte einen wichtigen Unterschied zu klassischen Universitätsstädten kennen: Die Universität der Bundeswehr verfügt über Studentenunterkünfte direkt auf dem Campus.
Die Universität beschreibt sich selbst als Campusuniversität mit Wohnanlagen vor Ort. Der größte Teil der Studenten gehört zur Bundeswehr.
Deshalb wäre es falsch, die gesamte Studentenzahl automatisch als Nachfrage nach privaten 1-Zimmer-Wohnungen in Neubiberg zu rechnen.
Für den freien Mietmarkt dürften vielmehr Mitarbeiter, zivile Studenten, Forscher, externe Projektmitarbeiter sowie Studenten mit Wohnen außerhalb des Campus interessant sein.
Quelle: Universität der Bundeswehr München – Campusuniversität und Studentenunterbringung.
Infineon hat seinen weltweiten Hauptsitz in Neubiberg
Neben der Universität besitzt Neubiberg einen zweiten außergewöhnlichen Standortfaktor: Die Infineon Technologies AG hat ihren Unternehmenssitz am Campeon in Neubiberg.
Der Standort bündelt unter anderem Forschung und Entwicklung, zentrale Unternehmensfunktionen und IT. Damit entsteht unmittelbar im Gemeindegebiet ein großer Hightech-Arbeitsplatzschwerpunkt.
Für den Immobilienmarkt ist das insbesondere deshalb interessant, weil Neubiberg nicht allein vom Arbeitsmarkt in München abhängig ist. Mit Universität und Infineon befinden sich bedeutende Arbeitgeber direkt vor Ort.
Quellen: Infineon Technologies AG – Unternehmenssitz und Standort Campeon; Gemeinde Neubiberg – Standortbeschreibung.
Ottobrunn und Taufkirchen erweitern den Arbeitsplatzmarkt zusätzlich
Neubiberg liegt außerdem unmittelbar neben einem wachsenden Hightech-Cluster.
In Ottobrunn und Taufkirchen konzentrieren sich Unternehmen und Forschungseinrichtungen aus Luftfahrt, Raumfahrt und Sicherheitstechnologie. Dort entsteht auch der neue TUM-Campus Ottobrunn-Taufkirchen.
Für Kapitalanleger verbreitert dies den potenziellen Mieterkreis: Neben Infineon- und UniBw-Mitarbeitern kommen auch Beschäftigte und Studenten aus dem Aerospace-Umfeld als Mieter infrage.
Quellen: TUM – Campus Ottobrunn-Taufkirchen; Ludwig Bölkow Campus; Gemeinde Ottobrunn – Wirtschaftsstandort.
Mit der S5 direkt nach München
S5
Der Bahnhof Neubiberg liegt an der S5. Die Linie verbindet den Ort direkt über Neuperlach Süd, Giesing und Ostbahnhof mit München.
Neuperlach Süd
Bereits die nächste Station Richtung München ist Neuperlach Süd mit Anschluss an die U5. Damit besteht zusätzlich eine schnelle Verbindung in das Münchner U-Bahn-Netz.
Kurzer Pendelweg
Die Gemeinde beschreibt Neubiberg als weniger als 15 Minuten per S-Bahn vom Münchner Ostbahnhof entfernt. Für München-Pendler ist das ein klarer Standortvorteil.
Quellen: MVV – S5, Fahrplan 2026; Gemeinde Neubiberg – Standortbeschreibung.
Kaufpreise in Neubiberg
Aktuelle Portalwerte dienen als Orientierung und werden bewusst mit ihrem Datenstand angegeben. Sie sind keine dauerhaft gültigen Preise.
| Datenquelle | Eigentumswohnung | Haus |
|---|---|---|
| Immowelt | 5.808 €/m² | 7.938 €/m² |
| ImmoScout24 | 6.778 €/m² | 8.002 €/m² |
Auffällig ist die relativ große Differenz bei Eigentumswohnungen. Beim Hausmarkt liegen beide Modelle dagegen nahezu auf demselben Niveau.
Genau deshalb sollte ein einzelner Portalwert niemals als exakter Immobilienwert verstanden werden.
Datenstand: September 2026.
Quellen:
Immowelt – Immobilienpreise Neubiberg;
ImmoScout24 – Immobilienpreise Neubiberg.
Neubiberg und Unterbiberg sind nicht derselbe Immobilienmarkt
Bereits die Portalmodelle zeigen einen Unterschied zwischen den beiden Gemeindeteilen.
| Gemeindeteil | Wohnung | Haus |
|---|---|---|
| Neubiberg | 5.948 €/m² | 7.982 €/m² |
| Unterbiberg | 5.541 €/m² | 7.497 €/m² |
Der Unterschied zeigt, warum die Gemeinde nicht als einheitliche Lage behandelt werden sollte. Unterbiberg besitzt eine andere Siedlungsstruktur, liegt näher am Hachinger Bach und entwickelt sich durch neue Wohnbauplanungen stärker.
Quelle: Immowelt – Immobilienpreise Neubiberg und Unterbiberg, Datenstand 01.09.2026.
Was kostet Wohneigentum rechnerisch?
Beim Immowelt-Modellwert von 5.808 €/m² ergibt sich für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung rechnerisch ein Kaufpreis von rund 407.000 Euro.
Bei 90 Quadratmetern wären es ungefähr 523.000 Euro.
Ein Haus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche ergibt beim Modellwert von 7.938 €/m² bereits rund 1,03 Millionen Euro.
Kaufnebenkosten, Grundstück, Stellplatz, Modernisierungen und konkrete Mikrolage sind dabei nicht berücksichtigt.
Berechnung: eigene Beispielrechnung von Immobilie in Oberbayern auf Basis der Immowelt-Modellwerte, Datenstand 01.09.2026.
Bei den Mieten liegen die Marktmodelle weit auseinander
| Datenquelle | Wohnungsmiete |
|---|---|
| Immowelt | 16,82 €/m² |
| ImmoScout24 | 18,75 €/m² |
Die Differenz von fast zwei Euro pro Quadratmeter zeigt, dass ein durchschnittlicher Portalwert für eine konkrete Vermietung nur eine grobe Orientierung sein kann.
Lage, Wohnungsgröße, Baujahr, Energiezustand und Ausstattung müssen für die tatsächlich erzielbare Nettokaltmiete separat bewertet werden.
Quellen: Immowelt – Mietpreise Neubiberg, Stand 01.09.2026; ImmoScout24 – Mietpreise Neubiberg, Q2 2026.
Starke Nachfragefaktoren – aber nicht jede Wohnung profitiert gleich
Neubiberg bietet für Kapitalanleger mehrere voneinander unabhängige Nachfragefaktoren: die Nähe zu München, Infineon, die Universität der Bundeswehr und den Hightech-Standort rund um Ottobrunn und Taufkirchen.
Besonders interessant können kleinere und mittlere Wohnungen mit guter S-Bahn- oder Busanbindung sein. Allein mit dem Hinweis „Universität vor der Tür“ sollte jedoch kein höherer Kaufpreis gerechtfertigt werden, weil ein großer Teil der Studenten auf dem Campus wohnen kann.
Datengrundlage: Immowelt Kauf- und Mietpreismodell Neubiberg, Datenstand 01.09.2026. Rendite und Faktor von Immobilie in Oberbayern berechnet.
Unterbiberg: großes neues Wohnquartier an der Lilienthalstraße geplant
Rund 280 Wohnungen waren Grundlage der Quartiersplanung
Auf bislang unbebauten Flächen an der Lilienthalstraße in Unterbiberg wird seit mehreren Jahren ein größeres Wohnquartier geplant.
Der zunächst vorgestellte Entwurf sah rund 280 Wohnungen sowie Nahversorgung und Dienstleistungen vor.
Die Planung wurde anschließend weiterentwickelt. Im März 2025 beschloss der Gemeinderat, den ursprünglich achtgeschossig geplanten Hochpunkt um ein Geschoss zu reduzieren und das Konzept entsprechend fortzuführen.
Für den lokalen Immobilienmarkt ist das Projekt wichtig: Es kann das Wohnungsangebot in Unterbiberg deutlich erweitern. Für Kapitalanleger bedeutet zusätzlicher Neubau gleichzeitig auch mehr Konkurrenz auf dem Mietmarkt.
Quellen: Gemeinde Neubiberg – Gemeinderatsunterlagen zur 16. Änderung des Bebauungsplans Nr. 52 „Unterbiberg“; Planungsstand März 2025.
In Unterbiberg kann der Hachinger Bach ein echter Immobilienfaktor sein
Für Teile des Gemeindegebiets besteht ein amtliches Überschwemmungsgebiet
Der Hachinger Bach verläuft durch Unterbiberg. Für den Bach ist auf dem Gebiet mehrerer Gemeinden, darunter Neubiberg, ein amtliches Überschwemmungsgebiet festgesetzt.
Das bedeutet nicht, dass ganz Unterbiberg hochwassergefährdet ist. Bei einer Immobilie in Bachnähe sollte jedoch unbedingt geprüft werden, ob das Grundstück innerhalb oder unmittelbar an einer ausgewiesenen Überschwemmungsfläche liegt.
Für Käufer sind dabei nicht nur mögliche Überflutungen relevant. Auch Keller, Tiefgaragen, Versicherbarkeit, Grundstücksentwässerung und mögliche baurechtliche Einschränkungen können eine Rolle spielen.
Quelle: Landratsamt München – Verordnung über das Überschwemmungsgebiet am Hachinger Bach in Neubiberg, Unterhaching, Taufkirchen und Oberhaching; amtliche Hochwasserinformationen Bayern.
Neubiberg ist klein und bereits dicht bebaut
Rund 14.350 Einwohner auf nur 5,77 km² bedeuten eine Bevölkerungsdichte von ungefähr 2.500 Einwohnern je km².
Gleichzeitig nimmt allein der Campus der Universität der Bundeswehr rund 140 Hektar ein. Dadurch stehen für zusätzliche Siedlungsentwicklung nur begrenzte Flächen zur Verfügung.
Für den Immobilienmarkt bedeutet das: Zusätzlicher Wohnraum wird zunehmend durch Nachverdichtung, Ersatzneubau oder die Entwicklung weniger verbleibender Flächen entstehen.
Für Käufer älterer Häuser kann deshalb neben dem Gebäudezustand auch das vorhandene Baurecht des Grundstücks interessant sein.
Quellen: amtliche Gemeindestatistik Neubiberg; Universität der Bundeswehr München – Campusfläche rund 140 Hektar.
Bodenrichtwert und Baurecht immer zusammen betrachten
Die amtlichen Bodenrichtwerte für den Landkreis München wurden zum Stichtag 1. Januar 2026 neu festgestellt. Sie beruhen auf der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Landkreisweit liegen die Richtwerte für individuellen Wohnungsbau zwischen 650 und 2.900 €/m², beim Geschosswohnungsbau zwischen 1.400 und 3.000 €/m².
Daraus darf kein einzelner Wert für ganz Neubiberg abgeleitet werden. Entscheidend ist die konkrete Bodenrichtwertzone.
Gerade wegen der Flächenknappheit sollte bei älteren Häusern zusätzlich geprüft werden, welche Bebauung auf dem Grundstück heute zulässig wäre.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München – Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026. Einzelwerte müssen zonenbezogen über BORIS Bayern beziehungsweise den Gutachterausschuss abgefragt werden.
Was macht Neubiberg für Eigennutzer und Kapitalanleger besonders?
Für Eigennutzer
Direkte Stadtgrenze zu München, S5, Universität und Infineon schaffen kurze Wege. Wer in Unterbiberg kauft, sollte zusätzlich Hochwasserlage und konkrete Entfernung zu Arbeits- und Verkehrsachsen prüfen.
Für Kapitalanleger
München, Infineon, UniBw sowie der Hightech-Standort Ottobrunn schaffen einen breiten Mieterkreis. Der Studentenmarkt der UniBw darf wegen der Campusunterkünfte jedoch nicht überschätzt werden.
Besonders prüfen
Gemeindeteil, S-Bahn-Nähe, Hachinger Bach, Hochwasserrisiko, Bebauungsplan, Gebäudezustand, Energieeffizienz und Neubaukonkurrenz können den tatsächlichen Immobilienwert erheblich beeinflussen.
Weitere Standorte rund um Neubiberg
Ein kleiner Ort mit ungewöhnlich vielen starken Nachfragefaktoren
Neubiberg ist trotz seiner geringen Fläche ein außergewöhnlich vielseitiger Immobilienstandort. München liegt unmittelbar vor der Haustür, gleichzeitig befinden sich mit Universität der Bundeswehr und Infineon zwei große Arbeits- und Forschungsstandorte direkt im Ort.
Für Eigennutzer sprechen insbesondere kurze Wege, S-Bahn-Anbindung und der starke Arbeitsmarkt im gesamten Münchner Südosten.
Kapitalanleger profitieren grundsätzlich von einem breiten potenziellen Mieterkreis. Allerdings sollte die Universität nicht wie eine klassische Universität ohne Studentenwohnheime bewertet werden, weil ein großer Teil der Studenten direkt auf dem Campus untergebracht werden kann.
Besonders wichtig ist die Mikrolage: Neubiberg und Unterbiberg unterscheiden sich deutlich. In Unterbiberg kommt mit dem Hachinger Bach zusätzlich ein Hochwasserthema hinzu, während neue Quartiersplanungen dort das zukünftige Wohnungsangebot verändern können.
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