Immobilien in Unterhaching
Unterhaching gehört zu den größten und liquidesten Wohnungsmärkten im Landkreis München. Im September 2026 werden Eigentumswohnungen im Immowelt-Marktmodell mit durchschnittlich rund 6.400 Euro pro Quadratmeter bewertet, Häuser mit knapp 8.000 Euro. Gleichzeitig treffen hohe Mieten, S-Bahn-Anbindung und ein großer Wohnungsbestand auf einen weiterhin angespannten Markt für preisgünstigen Wohnraum.
Großer Wohnstandort unmittelbar vor München
Unterhaching liegt unmittelbar südlich der Landeshauptstadt und zählt zu den größten Gemeinden des Landkreises München. Anders als kleine, hausdominierte Umlandgemeinden besitzt Unterhaching einen umfangreichen Geschosswohnungsbestand und damit einen eigenständigen Wohnungs-, Miet- und Kapitalanlagemarkt.
Quellen: Landratsamt München, Daten und Fakten, Einwohnerstand 30.06.2026 und amtliche Gemeindefläche; MVV, Fahrplanjahr 2026, Linie S3.
Immobilienpreise in Unterhaching
Bei Marktpreisen arbeiten wir bewusst nicht mit nur einem Anbieter. Zwei große Immobilienportale kommen zwar auf dieselbe grundsätzliche Größenordnung, unterscheiden sich bei den konkreten Werten aber teilweise deutlich.
| Datenquelle | Eigentumswohnung | Haus |
|---|---|---|
| Immowelt | 6.388 €/m² | 7.947 €/m² |
| ImmoScout24 | 6.649 €/m² | 7.450 €/m² |
Quellen: Immowelt Immobilienpreise Unterhaching, aktualisiert am 01.09.2026; ImmoScout24 Preisatlas Unterhaching, Datenstand 2026.
Die große Korrektur kam 2022 und 2023
Die langfristige Reihe des Immowelt-Modells zeigt deutlich, dass Unterhaching das frühere Preisniveau noch nicht wieder erreicht hat.
| Jahr | Wohnungen | Häuser |
|---|---|---|
| 2021 | 7.435 €/m² | 8.886 €/m² |
| 2022 | 6.925 €/m² | 8.301 €/m² |
| 2023 | 6.178 €/m² | 7.339 €/m² |
| 2024 | 6.393 €/m² | 7.679 €/m² |
| 2025 | 6.350 €/m² | 7.693 €/m² |
| 2026 | 6.388 €/m² | 7.947 €/m² |
Bei Eigentumswohnungen bewegt sich der Markt seit 2023 weitgehend seitwärts. Bei Häusern ist dagegen seit dem Tiefpunkt 2023 wieder eine deutlichere Erholung erkennbar.
Quelle: Immowelt Immobilienpreise Unterhaching, Jahreswerte 2021 bis 2026, Stand 01.09.2026.
Unterhaching ist vor allem ein Wohnungsmarkt
Der Unterschied zwischen Wohnungs- und Häusermarkt zeigt sich bereits in der Zahl der aktuell angebotenen Objekte.
Das Verhältnis verdeutlicht den Charakter des Marktes: Wer in Unterhaching Wohneigentum sucht, findet wesentlich häufiger Eigentumswohnungen als Häuser. Für Kapitalanleger ist der Ort deshalb vor allem als Wohnungsmarkt interessant.
Quelle: Immowelt Angebots- und Mietpreisdaten Unterhaching, Stand September 2026. Angebotszahlen sind Momentaufnahmen und können sich täglich verändern.
Reihenhäuser liegen unter dem Einfamilienhaus-Niveau
| Immobilientyp | Immowelt-Modellwert 2026 |
|---|---|
| Einfamilienhaus | 7.947 €/m² |
| Doppelhaushälfte | 7.766 €/m² |
| Reihenhaus | 7.439 €/m² |
Auch hier gilt: Der Quadratmeterpreis allein sagt noch wenig über den Gesamtpreis aus. Gerade bei Häusern beeinflussen Grundstücksgröße, Baujahr und Modernisierungszustand den Wert erheblich.
Quelle: Immowelt Immobilienpreise Unterhaching, Preisaufteilung nach Haustyp, Stand 01.09.2026.
Was kostet Wohneigentum rechnerisch?
Mit dem Immowelt-Durchschnitt von 6.388 Euro pro Quadratmeter ergibt sich für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung ein rechnerischer Kaufpreis von rund 447.000 Euro.
Bei 90 Quadratmetern wären es rechnerisch rund 575.000 Euro. Kaufnebenkosten, Stellplatz, Modernisierung und mögliche Kaufpreisabweichungen sind darin noch nicht enthalten.
Für Häuser ist die Einstiegsschwelle höher: 130 Quadratmeter Wohnfläche würden beim aktuellen Immowelt-Durchschnitt rechnerisch rund 1,03 Millionen Euro ergeben – wiederum ohne Grundstücks-, Ausstattungs- und Lagekorrekturen.
Berechnung: eigene Beispielrechnung auf Basis des Immowelt- Durchschnittswerts von 6.388 €/m² für Wohnungen beziehungsweise 7.947 €/m² für Häuser, Stand 01.09.2026.
Auch bei den Mieten unterscheiden sich die Marktmodelle
Bei Mietpreisen zeigt sich noch deutlicher, warum eine Quelle immer mitgenannt werden muss.
| Datenquelle | Wohnungsmiete |
|---|---|
| Immowelt | 16,33 €/m² |
| ImmoScout24 | 18,69 €/m² |
ImmoScout24 weist für das zweite Quartal 2026 gegenüber dem zweiten Quartal 2025 einen Mietanstieg von 3,4 Prozent aus. Immowelt kommt für den Jahresvergleich 2026 zu 2025 auf einen Anstieg von rund 0,8 Prozent.
Die Unterschiede entstehen unter anderem durch unterschiedliche Datenbestände und Berechnungsmodelle. Für eine konkrete Vermietung ist deshalb eine Analyse vergleichbarer Wohnungen wichtiger als ein einzelner Portal-Durchschnitt.
Quellen: Immowelt Mietpreise Unterhaching, Stand 01.09.2026; ImmoScout24 Mietpreisatlas Unterhaching, Q2 2026.
Unterhaching als Standort für vermietete Eigentumswohnungen
Die Größe der Gemeinde, ein breiter Wohnungsbestand, zwei S-Bahn-Stationen und die Nähe zu München schaffen grundsätzlich einen relevanten Mietmarkt. Entscheidend bleibt aber das Verhältnis zwischen Kaufpreis und tatsächlich erzielbarer Nettokaltmiete.
Datengrundlage: Immowelt Kauf- und Mietpreis-Modell Unterhaching, Stand 01.09.2026. Rendite und Faktor wurden von Immobilie in Oberbayern aus diesen beiden veröffentlichten Werten berechnet.
Welche Wohnungen sind für Kapitalanleger interessant?
Kleine Wohnungen
1- bis 2-Zimmer-Wohnungen können für Singles, Berufstätige und Pendler interessant sein. Bei kleineren Einheiten sollten Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen besonders genau geprüft werden.
Familienwohnungen
3- und 4-Zimmer-Wohnungen sprechen sowohl Mieter als auch spätere Eigennutzer an. Diese doppelte Zielgruppe kann beim späteren Wiederverkauf relevant sein.
Neuerer Bestand
Wohnungen mit guter Energieeffizienz können bei Betriebskosten und Vermietbarkeit Vorteile bieten. Entscheidend ist jedoch, ob der häufig höhere Kaufpreis wirtschaftlich durch Miete und langfristige Perspektive getragen wird.
365 GWU-Wohnungen – Wartezeiten von vier bis sieben Jahren
Der günstige Mietwohnungsmarkt ist besonders angespannt
Die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Unterhaching verfügt aktuell über 365 Wohnungen im Gemeindegebiet. Nach Angaben der GWU sind sämtliche Wohnungen belegt.
Wegen der hohen Nachfrage und der geringen Zahl an Mieterwechseln nennt die Wohnungsbaugesellschaft abhängig von Wohnungsgröße und Förderart Wartezeiten von vier bis sieben Jahren.
Diese Wartezeit darf nicht ohne Weiteres auf den gesamten freien Mietmarkt übertragen werden. Sie zeigt aber sehr deutlich, wie hoch der Nachfragedruck im preisgünstigen Unterhachinger Mietsegment ist.
Quelle: Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Unterhaching mbH (GWU), aktuelle Bestands- und Bewerberinformationen: 365 Wohnungen, vollständig belegt, Wartezeiten je nach Wohnungstyp vier bis sieben Jahre.
Stumpfwiese als Beispiel für die jüngere Wohnraumentwicklung
Die Stumpfwiese gehört zu den wichtigen jüngeren Wohngebieten Unterhachings. Dort entstanden unterschiedliche Formen von Eigentums-, freifinanziertem und gefördertem Wohnraum.
Allein das Projekt „Grüne Mitte“ beschreibt einen Bauabschnitt mit acht Mehrfamilienhäusern und 93 Wohneinheiten.
Die kommunale GWU verfügt im Bereich Stumpfwiese ebenfalls über mehrere Wohnanlagen. An der Biberger Straße/Adejeweg entstanden beispielsweise 52 GWU-Wohnungen sowie weitere kommunale Mitarbeiterwohnungen.
Für Käufer ist das Gebiet deshalb interessant, weil hier vergleichsweise viel jüngerer Wohnungsbestand vorhanden ist. Für eine Preisbewertung sollten Baujahr, energetischer Standard und konkrete Anlage jedoch immer separat betrachtet werden.
Quellen: Projekt Grüne Mitte/Stumpfwiese: acht Mehrfamilienhäuser mit 93 Wohneinheiten; GWU Unterhaching: Biberger Straße/Adejeweg mit 52 GWU-Wohnungen.
Bodenrichtwerte müssen in Unterhaching zonengenau geprüft werden
Der Gutachterausschuss des Landkreises München hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 neu festgestellt. Grundlage sind die tatsächlichen Kaufpreisdaten aus der amtlichen Kaufpreissammlung.
Anders als bei den Portalpreisen handelt es sich dabei also um amtlich abgeleitete Grundstücksmarktdaten. Für Unterhaching gibt es jedoch keinen einzigen Bodenrichtwert, der für das gesamte Gemeindegebiet gilt. Entscheidend sind Richtwertzone, Grundstücksnutzung und zulässige Bebauung.
Ein pauschaler Internetwert für „den Bodenrichtwert Unterhaching“ wäre deshalb fachlich irreführend. Für ein konkretes Grundstück sollte der zum Bewertungsstichtag gültige Wert über BORIS Bayern beziehungsweise den Gutachterausschuss des Landkreises München geprüft werden.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis München; neue Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, veröffentlicht im August 2026. Die Werte beruhen auf der amtlichen Kaufpreissammlung.
Angebotspreis ist nicht gleich Kaufpreis
Dieser Unterschied ist für unser Immobilienportal wichtig: Immowelt und ImmoScout24 liefern sehr nützliche aktuelle Marktindikatoren. Tatsächlich beurkundete Verkaufspreise werden dagegen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses erfasst.
Der Gutachterausschuss erhält die notariellen Verträge über Grundstückstransaktionen im Landkreis München und führt daraus seine Kaufpreissammlung. Berechtigte können anonymisierte Durchschnitts- oder Einzelkaufpreise beantragen.
Deshalb kennzeichnen wir auf dieser Seite Portalwerte ausdrücklich als Marktmodelle und stellen sie nicht als tatsächlich erzielte Verkaufspreise dar.
Quelle: Gutachterausschuss Landkreis München, Kaufpreissammlung und Marktdaten, Aktualisierung 2026.
Warum Unterhaching einen eigenständigen Immobilienmarkt besitzt
Zwei S-Bahn-Halte
Unterhaching und Fasanenpark liegen 2026 an der S3. Die direkte Verbindung nach München ist sowohl für Eigennutzer als auch für den Mietmarkt ein wesentlicher Standortfaktor.
Großer Wohnungsbestand
Unterhaching besitzt umfangreichen Geschosswohnungsbau aus verschiedenen Baujahren. Dadurch ist das Angebot an Eigentumswohnungen wesentlich breiter als in vielen kleineren Landkreisgemeinden.
Stadtgrenze München
Die unmittelbare Nähe zur Landeshauptstadt verbindet Unterhaching eng mit dem Münchner Arbeits- und Wohnungsmarkt, ohne dass die Gemeinde selbst Teil des Münchner Stadtgebiets ist.
Quellen: MVV Fahrplanjahr 2026, S3; Landratsamt München, Gemeindeprofil Unterhaching.
Standorte rund um Unterhaching
Breiter Wohnungsmarkt mit hohen Preisen und starkem Mietdruck
Unterhaching unterscheidet sich deutlich von den kleinen, hausgeprägten Gemeinden im südlichen Landkreis. Der Markt wird stark von Eigentums- und Mietwohnungen geprägt. Nach der deutlichen Preiskorrektur 2022 und 2023 haben sich die Kaufpreise stabilisiert, während die Mieten wieder gestiegen sind.
Für Eigennutzer bedeutet das ein deutlich größeres Wohnungsangebot als in vielen Nachbargemeinden, aber weiterhin hohe Einstiegskosten. Für Kapitalanleger spricht der breite Mietmarkt, während das hohe Kaufpreisniveau die Bruttorendite begrenzt. Besonders deutlich ist die Nachfrage im preisgünstigen Segment: Die kommunale GWU nennt bei ihren vollständig belegten Wohnungen Wartezeiten von vier bis sieben Jahren.
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